Yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’den gayrimenkul (konut, iş yeri, arsa, tarla vb.) edinimi, ülkemizin küresel gayrimenkul piyasasındaki konumu ve yatırımcılara sağladığı ikamet izni…
Yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’den gayrimenkul (konut, iş yeri, arsa, tarla vb.) edinimi, ülkemizin küresel gayrimenkul piyasasındaki konumu ve yatırımcılara sağladığı ikamet izni (oturum) ile istisnai Türk vatandaşlığı gibi haklar nedeniyle stratejik öneme sahip bir hukuk dalıdır.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan köklü değişiklikler ile yabancıların mülk ediniminde eski bir kural olan "karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesi" tamamen kaldırılmıştır. Günümüzde, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen izinli ülkelerin vatandaşları, Türkiye’de ikamet izinleri olmasa dahi yasal sınırlar dahilinde serbestçe gayrimenkul satın alabilirler.
1. Yabancıların Gayrimenkul Edinimindeki 5 Kritik Kanuni Sınır
Yabancıların Türkiye'den mülk alım yetkisi sınırsız olmayıp, kamu yararı ve milli güvenlik gerekçesiyle Tapu Kanunu ve Askeri Yasak Bölgeler Kanunu çerçevesinde çok katı sınırlamalara tabi tutulmuştur:
- Askeri Yasak Bölge Engeli: Satın alınacak taşınmazın kesinlikle askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri veya stratejik bölge sınırları içinde kalmaması gerekir. Tapu müdürlükleri satış öncesinde Genelkurmay Başkanlığı veya yetkili komutanlıklardan resmi güvenlik sorgulaması (askeri yazışma) yapar. Bu alanlardaki yapılar yabancılara satılamaz.
- İlçe Bazında %10 Sınırı: Yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazların toplam alanı, o taşınmazın bağlı bulunduğu ilçenin özel mülkiyete konu toplam yüzölçümünün %10'unu geçemez.
- Ülke Genelinde 30 Hektar Sınırı: Bir yabancı ülke vatandaşı, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (yaklaşık 300.000 m²) gayrimenkul edinebilir. Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına çıkarmaya yetkilidir. Limit aşımında tasfiye taahhüdü alınır.
- Boş Arsalarda 2 Yıllık Proje Şartı: Yabancı bir kişi üzerinde bina bulunmayan boş bir arsa veya tarla satın aldığında, o arazi üzerinde geliştireceği projeyi (inşaat, tarım vb.) 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Proje sunulmaz veya tamamlanmazsa arsa Maliye Bakanlığınca tasfiye edilir.
- Hukuka Aykırı Alımlarda Tasfiye: Kanuni sınırlara uyulmadan yapılan veya tasfiye şartı doğan taşınmazlar, mülk sahibine verilen 1 yıllık süre içinde yabancı tarafından satılmazsa, devlet eliyle zorla tasfiye edilerek bedeli sahibine ödenir.
2. Gayrimenkul Alımında Tapu ve Noter Satış Usulü
Türkiye'de gayrimenkul mülkiyetinin nakli adi yollarla (kontrat imzalamakla) gerçekleşmez. Taşınmaz satışları Temmuz 2023'ten itibaren getirilen yasal reformla birlikte artık iki resmi mecrada yapılabilmektedir:
A. Tapu Müdürlüklerinde Satış Usulü
İşlemler Web-Tapu veya Alo 181 sistemi üzerinden online başvuru ile başlar. Gerekli evraklar sisteme yüklenir, tapu harçları ve döner sermaye ödemeleri SMS ile bildirildikten sonra taraflar randevu saatinde tapu müdürlüğüne giderek Resmi Senedi imzalar ve tapu senedini teslim alırlar.
B. Noterliklerde Resmi Satış Usulü
Yapılan yasal düzenleme ile artık Noterler de taşınmaz satış sözleşmesi yapmaya tam yetkilidir. Türkiye Noterler Birliği’nin e-randevu sistemi (TAKBİS ve TAKPAS entegrasyonu) üzerinden taşınmaz bilgileri girilir. Noter, tapu kayıtlarını sistem üzerinden çekerek mülk üzerinde haciz, ipotek veya satış engeli olup olmadığını denetler. Belirlenen randevu saatinde satış sözleşmesi noterde imzalanır, tescil verileri dijital olarak tapu kütüğüne işlenir ve noter alıcıya resmi tapu senedini teslim eder.
Noter Satış Ücreti: Noterliklerde yapılan satışlarda gayrimenkulün değerine göre her yıl güncellenen yasal asgari ve azami sınırlar dahilinde noter ücreti tahsil edilir.
3. Yabancılar İçin Satış Esnasında Gerekli Zorunlu Belgeler
Yabancı uyruklu bir kişinin satış masasına oturabilmesi için şu belgeleri eksiksiz olarak TAKBİS/Web-Tapu sistemine sunması şarttır:
- Pasaport: Kimlik bilgilerini içeren, noter onaylı Türkçe tercümeli pasaport aslı.
- Gayrimenkul Değerleme (Eksper) Raporu: SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanan, mülkün gerçek piyasa değerini gösteren rapor. Düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerlidir.
- Belediye Rayiç Belgesi: Taşınmazın bağlı olduğu belediyeden alınan emlak vergisi beyan değerini gösteren resmi yazı.
- Döviz Alım Belgesi (DAB): Merkez Bankası'nın güncel genelgesi uyarınca, yabancı alıcı taşınmaz bedeli olan dövizi Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya satmak ve karşılığında Döviz Alım Belgesi almak zorundadır. Satış esnasında tapuya bu belgedeki Türk Lirası tutarı satış bedeli olarak işlenir.
- Yabancı Kimlik / Vergi Numarası: Göç İdaresinden alınan yabancı kimlik numarası veya vergi dairesinden alınan potansiyel vergi numarası.
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Yapılı taşınmazlar için geçerli poliçe.
- Yeminli Tercüman: Eğer yabancı alıcı Türkçe bilmiyorsa, tapuda veya noterde işlemlerin yeminli bir tercüman eşliğinde yürütülmesi geçerlilik şartıdır.
4. Gayrimenkul Yatırımı ile Oturum İzni ve Türk Vatandaşlığı Kazanılması
Türkiye'den mülk edinen yabancılara mevzuatımız iki büyük yasal teşvik sunmaktadır:
A. Taşınmaz Edinimi Yoluyla Kısa Dönem İkamet İzni (Oturum)
6458 sayılı Kanun kapsamında, Türkiye'den konut (mesken) satın alan yabancılara ve ailelerine kısa dönem ikamet izni verilmektedir. Göç İdaresi Başkanlığı'nın güncel yasal uygulamaları uyarınca, gayrimenkul yoluyla oturum izni alabilmek için satın alınan konutun tapu dairesindeki satış bedelinin (ve eksper raporunun) asgari (Amerikan Doları) veya karşılığı döviz tutarında olması yasal şart haline getirilmiştir. Bu limitin altındaki konut alımlarına turistik ikamet izni verilmemektedir.
B. Gayrimenkul Yatırımı ile İstisnai Türk Vatandaşlığı ()
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca; en az veya karşılığı döviz tutarında taşınmazı peşin olarak satın alan, tapu kütüğüne "3 yıl boyunca satılamaz" şerhi koyduran ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan "Uygunluk Belgesi" alan yabancı yatırımcılar, aileleri (eşi ve 18 yaşından küçük çocukları) ile birlikte istisnai yoldan doğrudan Türk vatandaşlığına başvurma hakkı kazanırlar. Noterde düzenlenen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile de bu başvuru (bedelin peşin ödenmesi kaydıyla) işletilebilir.
Alım-Satım Esnasında Tahsil Edilen Yasal Masraflar
Masraf Kalemi
Oran / Tutar esası
Ödeyen Taraf
Tapu Harcı
Beyan edilen satış bedelinin Binde 40'ı ().
Yasal olarak %2 alıcı, %2 satıcı öder (Anlaşmaya bağlı değişebilir).
Döner Sermaye Harcı
Taşınmazın bulunduğu bölgenin katsayısına göre maktu belirlenir.
Genellikle Alıcı tarafından ödenir.
Noter Satış Ücreti
Kanuni asgari/azami tarifeye göre mülk değerine göre belirlenir.
Satış işlemi noterlikte yapılıyorsa ödenir.
Eksper (Değerleme) Ücreti
SPK lisanslı firmaların maktu tarifesine göredir.
Alıcı yatırımcı tarafından karşılanır.
Sonuç
Yabancıların Türkiye'den mülk edinme süreci; Döviz Alım Belgelerinin (DAB) Merkez Bankası mevzuatına uygun tanzim edilmesi, askeri yasak bölge sorgularının hatasız yürütülmesi, eksper raporu geçerlilik sürelerinin kontrolü ve vatandaşlık/oturum sınırlarının ( / ) milimetrik takibini gerektiren son derece karmaşık bürokratik aşamalara tabidir. Sahte vekaletnameler, imar durumu bozuk veya üzerinde ağır ipotek/haciz bulunan mülklerin yabancılara satılarak mağduriyet yaratılması uygulamada sıklıkla görülmektedir.
Yatırımlarınızı hukuki güvence altına almak, tapu ve noter tescil adımlarını hatasız tamamlamak, gayrimenkul alımına dayalı oturum izni ve Türk vatandaşlığı süreçlerini sorunsuz netleştirmek adına, sürecin en başından itibaren uzman bir yabancılar hukuku ve gayrimenkul avukatından profesyonel hukuki danışmanlık almanız önemle tavsiye edilir.
Yazar: Demirci Hukuk Ekibi
Tüm Yayınlar