Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Hukuki Uygulama Rehberi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride bir taşınmazın asıl satışının yapılacağına dair tarafları borç altına sokan ve mülkiyet hukukunda sıklıkla başvurulan bir ön sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmeyle satıcı (vaat eden) mülkü ileride devretme yükümlülüğünü üstlenirken, alıcı (vaat alan) ise kararlaştırılan bedeli ödeme borcu altına girer.

Gayrimenkul projelerinden (inşaat aşamasındaki konutlardan) önden daire satın alımlarında veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin entegrasyonunda bu sözleşme türü kurucu bir öneme sahiptir. Sözleşmenin içerdiği cezai şartların, teslim vadelerinin ve mülkiyet haklarının yasal çerçevede tam koruma sağlayabilmesi için katı kurallara uyulması zorunludur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şablonu

Kritik Hukuki Uyarı: Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237. maddesi uyarınca gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri sıkı resmi şekil şartına tabidir. Tarafların kendi aralarında imzaladıkları veya noterde sadece imzaları onaylattıkları (onaylama şeklindeki) adi sözleşmeler hukuken tamamen geçersizdir. İşbu sözleşmenin yasal bağlayıcılık kazanabilmesi için mutlaka Noterlikçe "Düzenleme Şeklinde" (noterin metni resmi senede dökerek bizzat tanzim etmesi) yapılması yasal zorunluluktur.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

(NOTERLİK DÜZENLEME ŞEKLİ ÖN HAZIRLIK METNİ)

1. TARAFLAR

SATICI (VAAT EDEN): [Satıcının Adı Soyadı / Şirket Unvanı] - T.C. / Vergi No: [...]

Adres: [Resmi Tebligat Adresi]

Vekili: Av. [Avukatın Adı Soyadı] - Baro Sicil No: [...] - UETS No: [...]

Adres: [Avukatlık Ofisi Adresi]

ALICI (VAAT ALAN): [Alıcının Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [...]

Adres: [Resmi Tebligat Adresi]

Vekili: Av. [Avukatın Adı Soyadı] - Baro Sicil No: [...] - UETS No: [...]

Adres: [Avukatlık Ofisi Adresi]

2. SÖZLEŞME KONUSU TAŞINMAZIN BİLGİLERİ

[İl] ili, [İlçe] ilçesi, [Mahalle/Köy] Mahallesi, [Pafta No] Pafta, [Ada No] Ada, [Parsel No] Parsel numaralı gayrimenkul üzerinde inşa edilecek olan projede yer alan; vaziyet ve mimari planına dahil edilmiş, yeri sabit kalmak üzere [Blok Adı/No] Blok, [Kat No] Kat, [Bağımsız Bölüm No] Bağımsız Bölüm numaralı "Mesken" nitelikli konutun, tasdikli projelerine ve ekli mahal listesine uygun olarak inşa edilerek Alıcı'ya satışı ve devrinin vaat edilmesidir.

3. TESLİM SÜRESİ VE MÜCBİR SEBEPLER

3.1. Teslim Tarihi: Satıcı, sözleşme konusu bağımsız bölümü tüm altyapı, çevre düzenlemesi ve projelerine uygun olarak tamamlayarak en geç [Teslim Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihinde Alıcı'ya anahtar teslim esasıyla fiilen teslim etmekle yükümlüdür.

3.2. Mücbir Sebepler: Resmi makamlardan, belediyelerden veya kamu kuruluşlarından kaynaklanan ve Satıcı'nın kusurundan ileri gelmeyen yasal izin/ruhsat gecikmeleri, olağanüstü hava şartları, deprem, sel veya hukuki mevzuat değişiklikleri mücbir sebep kabul edilir ve bu durumlar teslim süresine aynen eklenir.

4. BİLDİRİM VE TESLİM ALMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Satıcı, taşınmazın teslime hazır olduğunu Alıcı'ya yazılı olarak (Noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektupla) bildirecektir. Alıcı, bu bildirimin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren en geç 30 (otuz) takvim günü içinde konutu yerinde inceleyerek teslim almakla yükümlüdür. Alıcı haklı bir sebep olmaksızın teslimden kaçınırsa, 30 günlük sürenin bitimiyle birlikte taşınmaza ait tüm risk ve sorumluluklar Alıcı'ya geçmiş sayılır.

5. GECİKME TAZMİNATI VE FESİH KOŞULLARI

5.1. Aylık Gecikme Tazminatı: Satıcı, Madde 3'te taahhüt edilen tarihte (mücbir sebepler hariç) taşınmazı teslim edemezse; gecikilen her bir ay için Alıcı'ya aylık [Gecikme Tazminatı Tutarı, Örn: 20.000] TL gecikme tazminatını nakden ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

5.2. Sözleşmenin Feshi: Gecikme süresi maksimum [Kaç Ay, Örn: 6] ayı aşarsa, Alıcı sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkına kavuşur. Fesih halinde Alıcı'nın o tarihe kadar yaptığı tüm ödemeler, fesih tarihinden itibaren 1 (bir) ay sonra başlamak üzere yıllık % [Faiz Oranı] yasal faizi ile birlikte [Kaç Taksit, Örn: 4] eşit taksitte Alıcı'ya aynen iade edilir.

6. SATIŞ BEDELİ, ÖDEME PLANI VE TEMERRÜT

6.1. Satış Bedeli: Sözleşme konusu bağımsız bölümün satış bedeli, arsa payı, inşa masrafları, proje onayları ve ruhsat harçları dahil, KDV hariç olmak üzere toplam **[Satış Bedeli Tutarı] Türk Lirası** olarak belirlenmiştir.

6.2. Ödeme Planı: Alıcı, belirlenen satış bedelini ekte yer alan ve taraflarca imzalanan [Ödeme Planı Tarih ve Taksit Listesi] uyarınca Satıcı'nın banka hesabına ödeyecektir.

6.3. Alıcının Temerrüdü: Alıcı, ödeme planındaki taksitleri zamanında ve tam olarak yerine getirmezse, geciken her ay için aylık % [Gecikme Cezası Oranı, Örn: 2] oranında gecikme cezası ödemekle yükümlüdür. Alıcı'nın ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi halinde Satıcı, herhangi bir ihbar veya ihtara gerek kalmaksızın sözleşmeyi temerrüt nedeniyle tek taraflı feshetme yetkisine sahiptir. Fesih durumunda, Alıcı tarafından yapılan toplam ödemenin % [Cezai Şart Oranı, Örn: 5]'i cezai şart olarak mahsup edilir; kalan miktar 2 ay içinde 4 eşit taksitle faizsiz olarak Alıcı'ya iade edilir.

7. PROJE DEĞİŞİKLİKLERİ VE MAHAL LİSTESİ

Alıcı, resmi idarelerin veya belediyelerin teknik zorunluluklar nedeniyle imar projesinde yapacağı zorunlu tadilatları peşinen kabul eder. Ancak konutun konumu ve m2 esasları değiştirilemez. Alıcı, sözleşme imzasından itibaren en geç [Kaç Gün] içinde yazılı olarak başvurmak kaydıyla, mahal listesinde belirtilen iç malzeme türlerinde (seramik, parke, dolap vb.) değişiklik talep edebilir; bu durumdan doğacak fiyat farkı Alıcı tarafından peşin ödenir.

8. GARANTİ SÜRESİ

Satıcı, taşınmazın Alıcı'ya fiilen teslim edildiği tarihten itibaren **[Kaç Yıl, Örn: 5] yıl** boyunca işçilik, tesisat ve malzeme hatalarından kaynaklanan gizli ve açık ayıpları ücretsiz olarak gidermekle yükümlüdür. Alıcı'nın kullanım hatalarından veya yapıya sonradan yaptığı müdahalelerden doğan kusurlar garanti kapsamı dışındadır.

9. TEBLİGAT ADRESLERİ

Taraflar, Madde 1'de belirttikleri adreslerin resmi ve geçerli tebligat adresleri olduğunu kabul ederler. Adres değişiklikleri karşı tarafa yazılı olarak bildirilmedikçe, bu adreslere yapılan tebligatlar yasal olarak geçerli sayılacaktır.

10. UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ VE YETKİLİ MAHKEME

İşbu sözleşmenin uygulanmasından veya yorumlanmasından doğabilecek her türlü hukuki uyuşmazlığın çözümünde **[Şehir Adı, Örn: İstanbul] Mahkemeleri ve İcra Daireleri** yetkilidir.

İşbu 10 maddeden oluşan ön hazırlık metni, tarafların hür iradeleriyle okunarak [İmza Tarihi: 17/07/2026] tarihinde iki nüsha olarak tanzim edilmiş olup, Noterlik makamı nezdinde Resmi Düzenleme Şeklinde akdedilmek üzere mutabakata varılmıştır.

ALICI (Vaat Alan) SATICI (Vaat Eden)

[Adı Soyadı / İmza] [Şirket Unvanı / Kaşe / İmza]

Sözleşme Doldurulurken Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar

1. Sözleşmenin Tapu Kütüğüne Şerh Edilmesi

Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında tam geçerlidir; ancak doğurduğu hak kişisel (nispi) niteliktedir. Satıcı, sözleşmeye aykırı davranarak taşınmazı gizlice üçüncü bir kişiye satarsa, alıcı o üçüncü kişiye karşı hak iddia edemez. Bunun önüne geçmek için Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca sözleşme mutlaka tapu kütüğüne şerh edilmelidir. Tapuya şerh işlendiği an, mülk başkasına satılsa dahi alıcı yeni malike karşı Tapu İptal ve Tescil Davası açarak tapuyu kendi üzerine alabilir. Bu şerhin tapudaki koruma süresi yasal olarak 5 yıldır.

2. Vekaletnamelerdeki Yetki Sınırlarının Kontrolü

Özellikle kat karşılığı inşaat projelerinde veya arsa devirlerinde müteahhitlere geniş yetkili vekaletnameler verilmektedir. Bu vekaletnamelerde yer alan yetkilerin sınırları (taşınmazı başkasına borç karşılığı ipotek gösterme, alt vekalet verme, süresiz yetkilendirme vb.) milimetrik olarak kısıtlanmalıdır. Aksi takdirde, mülk sahibinin iradesi dışında taşınmaz üzerinde geri dönüşü imkansız ayni haklar tesis edilebilir.

3. Zamanaşımı Süresi ve Başlangıcı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar genel hükümler çerçevesinde 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu 10 yıllık sürenin başlangıcı, sözleşmenin imzalandığı tarih değil; sözleşmeden doğan devir borcunun ifa olanağının doğduğu (vadenin geldiği / inşaatın bittiği) andır.

4. Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Vade gelmesine rağmen satıcının tapuyu devretmemesi durumunda açılacak tapu iptal ve tescil davalarında veya sözleşmenin feshinden kaynaklanan alacak/tazminat davalarında; yasal mevzuat uyarınca dava açılmadan önce adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan açılan davalar usulden reddedilir.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülkiyet hakkını doğrudan transfer etmeyi taahhüt eden ve fahiş bütçeli gayrimenkul yatırımlarını barındıran teknik metinlerdir. İnternette yer alan basmakalıp taslakların boşluklarının doldurulması; cezai şartların dengesiz yazılmasına, hak düşürücü sürelerin kaçırılmasına ve resmi şekil eksikliği nedeniyle sözleşmenin tamamen geçersiz kalmasına yol açabilir.

Gelecekteki mülkiyet hakkınızı tam güvence altına almak, resmi notersel süreçleri pürüzsüz yönetmek ve tapu şerh işlemlerini hatasız kurgulamak adına sözleşmenin hazırlanma aşamasından itibaren uzman bir gayrimenkul ve taşınmaz hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.