Kiracıya ihtarname çekilmesi, uyuşmazlığın çözülmesi veya dava açılabilmesi için ilk ve en kritik adımdır. Ancak ihtarname çekildikten sonra sürecin kendi kendine tamamlanması söz konusu değildir.
Kiracıya ihtarname çekilmesi, uyuşmazlığın çözülmesi veya dava açılabilmesi için ilk ve en kritik adımdır. Ancak ihtarname çekildikten sonra sürecin kendi kendine tamamlanması söz konusu değildir.
İhtarın kiracıya resmi olarak tebliğ edilmesinin ardından, kanunda her bir ihtar gerekçesi için ayrı ayrı belirlenmiş olan yasal bekleme sürelerinin takibi, arabuluculuk başvuruları ve dava açma süreleri milimetrik olarak yönetilmelidir. Bu süreçte yapılacak bir gün hesabı hatası, çekilen ihtarı tamamen geçersiz kılabilmektedir.
Gerekçelerine Göre İhtar Sonrası Atılması Gereken Adımlar
İhtarname sonrasındaki hukuki süreç, ihtarnamenin kiracıya gönderilme gerekçesine göre tamamen farklı yollara ayrılır:
1. Kira Ödemeyen Kiracıya İhtar Sonrası Süreç (Temerrüt)
Kira bedelini ödemeyen veya eksik ödeyen kiracıya noter kanalıyla çekilen temerrüt ihtarnamesinde borcun ödenmesi için kanunen en az 30 gün süre verilir.
- Tebliğ Takibi: 30 günlük sürenin başlangıcı, ihtarnamenin kiracının eline ulaştığı (tebliğ edildiği) gündür. İhtarın çekildiği gün değil, tebliğ tarihi esas alınır.
- Ödeme Yapılırsa: Kiracı 30 günlük süre içinde borcun tamamını öderse kira sözleşmesi feshedilemez. Ancak bu ihtar, ileride "İki Haklı İhtar" nedeniyle açılacak tahliye davası için ilk haklı ihtar olarak kayda geçer.
- Ödeme Yapılmazsa: 30 günlük yasal süre dolmasına rağmen ödeme yapılmazsa, ev sahibi doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası açma hakkı kazanır.
2. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle İhtar Sonrası Süreç
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kardeşlerinin konut ihtiyacı için belirsiz süreli sözleşmelerde çekilen ihtardır.
- Bekleme Süresi: Her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce ihtarın tebliğ edilmiş olması şarttır.
- Dava Süresi: İhtarnamede belirtilen tahliye tarihi (6 aylık dönemin sonu) geldikten sonra, 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu 1 aylık hak düşürücü süre içinde dava açılmazsa veya arabuluculuğa başvurulmazsa ihtarın etkisi kaybolur.
3. On (10) Yıllık Kiracının Tahliyesinde İhtar Sonrası Süreç
10 yıllık uzama süresini doldurmuş kiracılara karşı çekilen gerekçesiz tahliye ihtarıdır.
- Bekleme Süresi: Sözleşme veya kira yılı bitiminden en az 3 ay önce ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.
- Dava Süresi: 3 aylık bildirim süresine uyularak dönem sonu beklenir. Dönem sonunda kiracı mülkü boşaltmazsa, dönemin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
4. İki Haklı İhtar ile Tahliyede İkinci İhtardan Sonraki Süreç
Aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kiranın gecikmesi nedeniyle iki ayrı ihtar çekilmesi durumudur.
- Bekleme Süresi: İkinci ihtarın tebliğinden itibaren de kiracıya verilen 30 günlük ödeme süresi beklenmelidir. Kiracı borcunu ödese dahi "iki haklı ihtar" şartı gerçekleşmiş olur.
- Dava Süresi: İhtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Kira yılı bittikten sonra 1 ay içinde dava açılmazsa bu hak düşer.
5. Yeni Ev Sahibinin İhtiyacında İhtar Sonrası Süreç
İçinde kiracı olan evi yeni satın alan malikin çektiği ihtardır.
- Süre Takibi: Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar tebliğ edilmiş olmalıdır.
- Bekleme Süresi: İhtar çekildikten sonra, satın alma tarihinden itibaren 6 ayın dolması beklenir. 6 aylık bekleme süresi içinde tahliye davası açılamaz.
- Dava Süresi: 6 ay dolmasına rağmen kiracı çıkmazsa, 6. ayın bitiminden itibaren dava açılabilir. (Alternatif olarak yeni malik direkt eski sözleşme sonundaki 1 ay içinde de dava açabilir).
6. Eve Zarar Verme veya Komşuları Rahatsız Etme İhtarı Sonrası Süreç
- Bekleme Süresi: Kiracıya özen borcuna aykırılığı gidermesi için en az 30 gün süre verilir. Bu süre boyunca durumun düzelip düzelmediği gözlemlenmelidir.
- Dava Süresi: 30 gün geçmesine rağmen hasar giderilmez veya gürültü/rahatsızlık eylemleri devam ederse, süre bitiminde derhal tahliye davası açılabilir.
Özet İhtar Sonrası Takvim Tablosu
İhtar Gerekçesi
Beklenmesi Gereken Yasal Süre
İhtar Sonrası Dava Açma Süresi
Kirayı Ödememe (Temerrüt)
Tebliğden itibaren 30 Gün
30 günlük süre biter bitmez
İhtiyaç (Gereksinim)
Dönem sonuna kadar
Dönem sonundan itibaren 1 Ay
10 Yıllık Tahliye
Dönem sonuna kadar
Dönem sonundan itibaren 1 Ay
Yeni Malikin İhtiyacı
Satın alma tarihinden itibaren 6 Ay
6. ay dolduktan sonra her zaman
İki Haklı İhtar
Kira yılının bitimine kadar
Kira yılının bitiminden itibaren 1 Ay
Zarar / Rahatsızlık
Tebliğden itibaren 30 Gün
30 günlük süre biter bitmez
Dava Öncesi Mutlak Şart: Zorunlu Arabuluculuk Süreci
İhtarname çekilip yasal bekleme süreleri dolduktan sonra doğrudan mahkemeye giderek tahliye davası açılması mümkün değildir.
- Zorunlu Arabuluculuk: Türk hukuku uyarınca, kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartıdır.
- Başvuru: Bekleme süreleri dolan ev sahibi, adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurarak kiracı ile görüşme talep eder.
- Anlaşma Sağlanamazsa: Arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşı sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen "Anlaşamama Son Tutanağı" ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır. Arabulucuya gitmeden doğrudan açılan davalar mahkemece anında reddedilir.
Sonuç
Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç; süre hesaplamalarının titizlikle yapıldığı, tebligat tarihlerinin belgelendiği ve zorunlu arabuluculuk aşamalarının yürütüldüğü son derece teknik bir dönemdir. Postacının tebliği muhtara bıraktığı günün doğru tespit edilmesi, 30 günlük veya 3 aylık sürelerin kaçırılmaması davanın seyrini doğrudan belirler.
İhtarname sonrasındaki bekleme sürelerini doğru hesaplamak, usulüne uygun arabuluculuk başvurusu yapmak ve tahliye davasını hatasız açmak için alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel destek almanız önemle tavsiye edilir.
Yazar: Demirci Hukuk Ekibi
Tüm Yayınlar