Kira Sözleşmesi Örneği (Kira Kontratı): Dikkat Edilmesi Keskin Hukuki Hususlar

Kira sözleşmesi (kira kontratı), ev sahibi (kiraya veren) ile kiracı arasındaki hak ve borçları düzenleyen, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında korunan en temel yasal sözleşmelerden biridir.…

Kira sözleşmesi (kira kontratı), ev sahibi (kiraya veren) ile kiracı arasındaki hak ve borçları düzenleyen, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında korunan en temel yasal sözleşmelerden biridir. Uygulamada, kırtasiyelerden veya internetten alınan matbu, sıradan şablonlarla doldurulan sözleşmeler, gelecekte tahliye davalarında veya kira alacağı takiplerinde her iki taraf için de telafisi güç hak kayıplarına yol açmaktadır.

Kira ilişkisinin başlangıcında hem genel hükümlerin hem de tarafların özel taleplerini barındıran özel hükümlerin yasal sınırlara uygun olarak kurgulanması, olası uyuşmazlıkların en hızlı şekilde çözülmesini sağlar.

Kira Sözleşmesi Örneği (Kira Kontratı Şablonu)

Hukuki Uyarı: Aşağıdaki kira sözleşmesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında asgari olarak bulunması gereken yasal unsurları barındıran genel bir taslaktır. Her kira ilişkisinin dinamikleri (depozito şartları, mülkün teslim durumu, özel tahliye taahhütleri vb.) farklı olduğundan, sözleşmenin bir uzman eşliğinde somutlaştırılması önerilir.

1. Bölüm: Taşınmaza ve Taraflara Ait Bilgiler

KIRALANAN TAŞINMAZIN BILGILERI

Mahalle / Sokak / Cadde

[...] Mahallesi, [...] Caddesi, No: [...]

Bina / Dış Kapı / Daire No

Blok: [...], Kat: [...], Daire No: [...]

İlçe / İl

Kiralananın Niteliği

Konut (Mesken) / İş Yeri

TARAFLARA AIT BILGILER

Ev Sahibi (Kiraya Veren) Adı Soyadı

Ev Sahibi T.C. Kimlik No

Ev Sahibi İkametgah Adresi

Kiracı Adı Soyadı

Kiracı T.C. Kimlik No

Kiracı İkametgah Adresi

SÖZLEŞMEYE AIT FINANSAL VE IDARI BILGILER

Sözleşme Başlangıç Tarihi

[...] / [...] / 2026

Sözleşme Süresi

1 Yıl (Aksi kararlaştırılmadıkça)

Aylık Kira Bedeli (Net / Brüt)

[...] TL (Yazı ile: [...] Türk Lirası)

Ödeme Süresi ve Şekli

Her ayın en geç [...] günü, Ev Sahibinin [...] nolu IBAN hesabına banka kanalıyla ödenecektir. Açıklamaya "2026 yılı [...] ayı kira bedeli" yazılacaktır.

Güvence Bedeli (Depozito)

[...] TL (Maksimum 3 aylık kira bedeli tutarında, vadeli hesaba veya nakit olarak teslim edilmiştir.)

Kiralananın Teslim Durumu

Boyalı, temiz, tam ve kullanılmaya elverişli halde teslim edilmiştir.

MÜLKLE BIRLIKTE TESLIM EDILEN DEMIRBAŞLAR

Demirbaş Listesi ve Durumu

1 adet kombi (çalışır durumda), 1 adet ankastre set (ocak, fırın, davlumbaz), elektrik, su, doğalgaz sayaçları çalışır vaziyettedir.

2. Bölüm: Genel Hükümler

• Özenle Kullanım Borcu: Kiracı, kiralanan taşınmazı sözleşmeye ve mimari projesine uygun olarak özenle kullanmak, mülke ve yapısına zarar verecek her türlü eylemden kaçınmakla yükümlüdür.
• Komşuluk Hukukuna Uyma: Kiracı, kiralananın bulunduğu apartman veya sitede oturan diğer sakinlere ve komşularına karşı iyi niyet ve dürüstlük kuralları çerçevesinde saygılı davranmak, gürültü ve huzursuzluk yaratmamak zorundadır.
• Alt Kira ve Devir Yasağı: Kiracı, ev sahibinin yazılı açık rızası ve izni olmadıkça kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere kiralayamaz, alt kiraya veremez, kullanım hakkını devredemez veya temlik edemez.
• Yapısal Değişiklik Yasağı: Kiracı, ev sahibinin yazılı muvafakati olmadıkça taşınmazın mimari yapısında, duvarlarında veya dekorasyonunda kalıcı değişiklikler yapamaz. Usulsüz yapılan değişikliklerin eski haline getirilmesi masrafları ve doğacak zararlar kiracıya aittir.
• Kusur ve Onarımları Bildirme: Kiracı, taşınmazda meydana gelen ve kendi kusurundan kaynaklanmayan yapısal arızaları (çatı akması, ana boru sızıntısı vb.) derhal ev sahibine bildirmekle yükümlüdür. Zamanında yapılmayan bildirimlerden doğan fahiş zararlardan kiracı sorumlu olur.
• Yönetim ve Ortak Gider Kuralları: Kiracı, kat malikleri kurulunca alınan kararlara, apartman/site işletme projesine uymak ve kendisine tebliğ edilen hususları derhal ev sahibine iletmek zorundadır.
• Rutin ve Olağan Giderler: Kiralananın olağan kullanımından doğan küçük tamiratlar, temizlik, ampul değişimi, kombi yıllık bakımı gibi giderler kiracıya aittir. Taşınmaza değer katan demirbaş ve yapısal büyük masraflar ev sahibinin sorumluluğundadır.
• Vergi ve Harç Dağılımı: Kiralananın mülkiyetinden doğan vergiler (Emlak Vergisi) ve zorunlu sigortalar (DASK) ev sahibine; olağan kullanıma bağlı çevre temizlik vergisi ve abonelik harçları kiracıya aittir.
• Eski Haline İade: Kiracı, sözleşme sonunda taşınmazı teslim aldığı andaki gibi boyalı, temiz ve demirbaşlarıyla birlikte eksiksiz olarak teslim etmek zorundadır. Normal kullanımdan doğan yıpranmalar (eskiyen boya, yıpranan parke) kiracıya yansıtılamaz.
• Mülkü Gösterme İzni: Kiracı, sözleşmenin sona ermesine yakın bir dönemde veya mülkün satılığa çıkarılması halinde, makul gün ve saatlerde taşınmazın yeni adaylar tarafından gezilmesine ve incelenmesine izin vermekle yükümlüdür.

3. Bölüm: Özel Hükümler

(Bu alan tarafların anlaştığı özel şartlara göre doldurulur. Aşağıdakiler uygulamada en çok eklenen yasal örnek maddelerdir.)

• Kiralanan taşınmaza ait aylık site/apartman aidatı, ortak gider ve yakıt bedelleri taşınmazı fiilen kullanan kiracı tarafından zamanında ödenecektir.
• Kiracı; elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini sözleşme imza tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde kendi adına açtıracak, sözleşme bitiminde kapatacaktır.
• Yeni kira yılındaki kira artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE - 12 aylık ortalamalara göre) değişim oranını geçmemek kaydıyla taraflarca ortak belirlenecektir.
• İşbu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda [Taşınmazın Bulunduğu Yer] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.

Plaintext

KİRACI (Veyahut Vekili) EV SAHİBİ (Veyahut Vekili)

Adı Soyadı, İmza Adı Soyadı, İmza

İş Yeri ve Alt Kira Sözleşmelerinde Ayırt Edici Usuller

1. İş Yeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

İş yeri kira kontratlarında konuttan farklı olarak iş koluna özgü yasal izinlerin, stopaj (vergi) yükümlülüklerinin ve çalışma saatlerinin düzenlenmesi gerekir. Örneğin; bir restoran veya kafe kiralanıyorsa, binadaki diğer kat maliklerini rahatsız edecek koku ve ses yalıtımı önlemlerinin alınacağı, ruhsat alma sorumluluğunun kiracıya ait olduğu gibi maddeler sözleşmeye açıkça eklenmelidir. Ayrıca iş yeri kiralarında ciro oranına göre kira veya ortak alan gider paylaşımları netleştirilmelidir.

2. Alt Kira Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Yapılır?

Alt kira; kiracının, kiraladığı taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye yeniden kiralamasıdır.

• TBK uyarınca, ev sahibinin yazılı açık rızası ve onayı alınmadan alt kira sözleşmesi yapılamaz.
• Alt kira sözleşmesinin süresi ve kapsamı, asıl (ana) kira sözleşmesinin sınırlarını ve süresini aşamaz. Ana kira sözleşmesi herhangi bir nedenle feshedildiğinde veya sona erdiğinde, alt kira sözleşmesi de Yargıtay kararları doğrultusunda kendiliğinden son bulur.

Kira Sözleşmelerinde Sık Sorulan Sorular ve Yasal Süreler

Kira Sözleşmesi Her Yıl Otomatik Olarak Yenilenir mi?

Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme süresi bitiminde taraflar sessiz kalırsa, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılır (otomatik yenilenir). Ev sahibi, sadece "1 yıllık sözleşme süresi doldu" gerekçesiyle kiracıyı evden çıkaramaz.

• Kiracının Fesih Hakkı: Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine noter kanalıyla bildirimde bulunarak sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme ve mülkü tahliye etme hakkına sahiptir.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Süreci Nasıl İşler?

Ev sahibi, ancak uzama süresi toplamda 10 yılı dolduran (yani toplam 11 yıllık kira ilişkisi bitiminde) kiracılara karşı hiçbir haklı gerekçe göstermeksizin tahliye davası açabilir. Bunun için ev sahibinin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı ihtarname göndererek mülkü boşaltmasını talep etmesi gerekir.

Kira Kontratının Yeni Yapıldığı Durumlarda İptal ve Geçersizlik Halleri

Yeni imzalanmış bir kira sözleşmesinin iptal edilebilmesi veya baştan itibaren geçersiz sayılabilmesi için hukukumuzda sınırlı irade bozukluğu halleri aranmaktadır:

• Aldatma (Hile): Taşınmazın yasal veya fiziki durumu hakkında kiracının kasıtlı olarak yanıltılmasıdır. Örneğin; depreme dayanıklı (sağlam raporlu) olduğu belirtilen binanın aslında yıkım kararlı olması veya içinde kombi/doğalgaz olduğu söylenmesine rağmen altyapısının bulunmaması aldatmadır.
• Yanılma (Hata): Tarafların sözleşmenin esaslı unsurlarında (konumunda, metrekaresinde, ısınma şeklinde) büyük ve kabul edilemez bir hataya düşmesidir.
• Korkutma (Tehdit): Taraflardan birinin hür iradesinin dışında, baskı, tehdit veya korkutma yoluyla zorla imza atmaya mecbur bırakılmasıdır.

1 Yıllık Hak Düşürücü Süre: İrade bozukluğu (aldatma, yanılma veya korkutma) nedeniyle yeni yapılan bir kira kontratını iptal etmek isteyen taraf; aldatmayı veya yanılmayı öğrendiği, korkutmanın ise etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren 1 yıl içinde karşı tarafa noter kanalıyla ihtar çekerek sözleşmeyi feshettiğini bildirmek zorundadır. Bu süre kaçırılırsa sözleşme geçerli hale gelir.

Sonuç ve Hukuki Tavsiye

Kira sözleşmeleri, adi yazılı şekilde (taraflar arasında) yapılabileceği gibi hukuki ispat gücünü en üst seviyeye çıkarmak adına noter huzurunda düzenleme şeklinde de yapılabilir. Noterde yapılan sözleşmeler, imza ve tarih sahteciliği iddialarının önüne geçerek icra takiplerini hızlandırır.

Kira kontratı imzalarken ileride haksız tahliye davalarıyla karşılaşmamak, depozitoyu yasal sınırlarında güvenceye almak ve kira artış oranlarını kanuni mevzuatlara (TÜFE üst sınırına) uygun kurgulamak adına sürecin en başından itibaren uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık hizmeti almanız tavsiye edilir.