Kat Mülkiyetinde Oy Sayıları, Oy Kullanma ve Karar Yeter Sayıları

Apartman ve sitelerde ortak yaşamı ilgilendiren her türlü karar (yönetici seçimi, tadilatlar, ortak alan kullanımları veya yönetim planı değişiklikleri) kat malikleri kurulunda yapılan oylamalarla belirlenir.

Ancak kat mülkiyeti hukukunda her kararın geçerlilik kazanabilmesi için aranan oy oranları aynı değildir. Yapılacak işlemin veya alınacak kararın hukuki niteliğine göre oy birliği, salt çoğunluk, beşte dört çoğunluk veya çifte çoğunluk gibi farklı karar yeter sayıları aranmaktadır. Bu usul ve oranlara uyulmadan alınan kararlar hukuken geçersizdir ve mahkemelerce iptal edilir.

Kat Maliklerinin Kurullarda Oy Hakkı Nasıl Hesaplanır?

Kat malikleri kurulunda oy hakkı ve oy sayıları belirlenirken Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 31. maddesinde yer alan şu temel kurallar uygulanır:

• Bağımsız Bölüm Başına Bir Oy: Her kat maliki, arsa payının büyüklüğüne veya dairenin tipine bakılmaksızın sahip olduğu her bağımsız bölüm için 1 oy hakkına sahiptir. Örneğin, sitedeki en küçük depo ile en büyük dubleks dairenin oy ağırlığı eşittir.
• Birden Fazla Daireye Sahip Olma Durumu (Sınırlandırma): Bir kişi aynı apartmanda birden fazla bağımsız bölümün maliki ise, her daire için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak yasa gereği tek bir kişinin oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bu sınırlandırma, tek bir malikin tüm apartman kararlarını tekeline almasını önlemek için getirilmiştir.
• Müşterek (Ortak) Mülkiyet: Bir bağımsız bölümün birden fazla sahibi varsa (örneğin miras kalan bir daire), bu ortaklar kurulu temsilen kendi aralarından sadece bir kişiyi vekil tayin ederek oy kullanabilirler. Bu bağımsız bölümün oy değeri yine 1'dir.
• Vekaletle Oy Kullanma: Toplantıya katılamayacak kat malikleri, kendilerini temsilen bir vekil atayabilirler. Ancak bir kişinin vekaleten kullanabileceği oy sayısı da sınırsız değildir; bir kişi en fazla belirli bir oranda (genellikle bağımsız bölüm sayısının %5'i veya en fazla 2-3 bağımsız bölüm için) vekalet kabul edebilir.

Apartman ve Site Genel Kurul Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılır?

Kat malikleri kurulunun toplanma usulü ve çağrı süreleri KMK m. 29 uyarınca şekil şartlarına tabidir:

1. Olağan Toplantı

• Apartmanlarda: Yılda en az bir defa, yönetim planında yazan tarihte; tarih yoksa her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde toplanır.
• Toplu Yapılarda (Sitelerde): En geç iki yılda bir defa, yönetim planında belirtilen tarihte; tarih yoksa ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

2. Olağanüstü Toplantı

Önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin yazılı talebiyle her zaman olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir.

• Süre ve Bildirim: Toplantı tarihi en az 15 gün önce tüm maliklere taahhütlü mektup veya imza karşılığı yazılı davetle bildirilmelidir.
• İkinci Toplantı: İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının tarihi, yeri ve saati de ilk çağrıda belirtilir. İki toplantı arasındaki süre en az 7 gün olmak zorundadır.

Karar Türlerine Göre Karar Yeter Sayıları Nelerdir?

Yasal olarak geçerli bir karar alabilmek için genel kurulda kararın konusuna göre şu yeter sayıların sağlanması zorunludur:

1. Genel Karar Yeter Sayısı (Salt Çoğunluk)

İlk toplantının açılabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı şarttır. İlk toplantıda salt çoğunlukla kararlar alınır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda asgari katılım şartı aranmaz; katılanların salt çoğunluğu ile karar alınır. Ancak bu kural sadece nitelikli çoğunluk aranmayan sıradan kararlar için geçerlidir.

2. Kat Malikleri Kurulunda Oy Birliği Aranan Kararlar

Aşağıdaki önemli kararların geçerli olabilmesi için, ikinci toplantı dahi olsa tüm kat maliklerinin eksiksiz oy birliği gerekir:

• Bağımsız bölümlerin zemin, bodrum veya ortak alanlarında; sinema, tiyatro, kahvehane, bar, pavyon, kulüp gibi eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerlerinin açılması,
• Toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzerinde olan binalardaki merkezi ısıtma sisteminin ferdi (kombi) sisteme dönüştürülmesi,
• Bina üzerine kat ilavesi yapılması veya çekme katın tam kata dönüştürülmesi,
• Ana taşınmazın dış duvarlarının, çatısının veya ortak terasının reklam maksadıyla (reklam panosu, baz istasyonu vb.) üçüncü kişilere kiraya verilmesi,
• Arsanın bölünmesi, satılması veya arsa üzerinde yeni bir ayni hak (irtifak vb.) kurulması.

3. Kat Malikleri Kurulunda Beşte Dört Çoğunluk Aranan Kararlar

KMK uyarınca, ana gayrimenkulün temel yapısını ve yönetim tarzını değiştiren şu kararlar için tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün olumlu oyu gereklidir:

• Yönetim Planı Değişiklikleri: Sitenin veya apartmanın yönetim planında yapılacak her türlü madde değişikliği,
• Ortak Alanlarda İnşaat ve Tadilat: Ortak alanlarda (bahçe, otopark, sığınak vb.) yapılacak kalıcı inşaat, onarım, tesis ve yapısal değişiklikler.

4. Kat Malikleri Kurulunda Çifte Çoğunluk Aranan Kararlar

Çifte çoğunluk; kararın hem kat maliki sayısı hem de tapudaki arsa payı çoğunluğu (katılanların değil, tüm maliklerin salt çoğunluğu) ile alınmasını ifade eder. Bu çoğunluk şu kararlarda aranır:

• Yönetici/Yönetim Kurulu Seçimi: Apartmana veya siteye yönetici atanması,
• Denetçi Seçimi: Hesapları denetleyecek denetçinin belirlenmesi,
• Faydalı Yenilik ve İlaveler: Ortak alanların kullanımını kolaylaştıracak veya güzelleştirecek (mantolama, engelli rampası, güvenlik sistemi kurulumu gibi) projelerin onaylanması.

Sonuç: Karar yeter sayısı, yapılacak işlemin niteliğine ve ilgili kanun hükmüne göre belirlenmelidir. Özellikle ortak alanlarda yapılacak tadilatlar ile kiralama işlemlerinde, somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir. Apartman ve site genel kurullarında usulüne uygun toplantı çağrısı yapılmaması, hazirun cetvelinde (katılımcı listesinde) usulsüz imzaların bulunması veya yasanın aradığı karar yeter sayılarına ulaşılmadan kararlar alınması, bu kararları tamamen hükümsüz kılar.

Hukuka aykırı şekilde alınan genel kurul kararlarına karşı, yasal süreleri içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde kararın iptali davası açılmalıdır. Genel kurul süreçlerinin hatasız yönetilmesi ve usulsüz kararların iptali için uzman bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek almanız tavsiye edilir.