Modern kentleşmenin ve dikey mimarinin bir sonucu olarak ortaya çıkan toplu yaşam kültürü, gayrimenkul hukukunda kendine özgü bir mülkiyet sistemini zorunlu kılmıştır. Apartman, site, plaza ve iş…
Modern kentleşmenin ve dikey mimarinin bir sonucu olarak ortaya çıkan toplu yaşam kültürü, gayrimenkul hukukunda kendine özgü bir mülkiyet sistemini zorunlu kılmıştır. Apartman, site, plaza ve iş merkezlerinde bireysel mülkiyet sınırlarını belirleyen ve ortak alanların idaresini yasal bir zemine oturtan bu sisteme Kat Mülkiyeti denir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleriyle düzenlenen bu hak; mülk sahiplerine hem kendi bağımsız bölümleri üzerinde tam tasarruf yetkisi tanımakta hem de ortak alanlarda arsa payları oranında paydaşlık hakkı vermektedir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti; inşası tamamen bitmiş, onaylı imar projesine uygunluğu denetlenmiş ve belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış bir yapının; kat, daire, dükkan, büro, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri (bağımsız bölümler) üzerinde, o gayrimenkulün maliki lehine kurulan bağımsız bir mülkiyet hakkıdır.
Kat mülkiyetinin kurulmasıyla birlikte, taşınmazın üzerinde yer aldığı arsa payı ile bağımsız bölümler birbirine sıkı sıkıya bağlanır. Diğer bir deyişle, kat mülkiyetli bir daireyi satın alan kişi, o dairenin konumlandığı arsa üzerinde de arsa payı oranında ortak mülkiyet hakkı kazanmış olur.
Kat Mülkiyeti Çeşitleri Nelerdir?
Fiziki yapılaşma modellerine göre kat mülkiyeti uygulamada ikiye ayrılmaktadır:
1. Dikey Kat Mülkiyeti
Tek bir arsa üzerinde yükselen çok katlı apartmanlar, gökdelenler veya bloklar dikey kat mülkiyetini oluşturur. Burada bağımsız bölümler dikey düzlemde (alt alta ve üst üste) konumlandırılmıştır.
2. Yatay Kat Mülkiyeti
Geniş bir imar parseli üzerinde yan yana inşa edilmiş villa, müstakil ev, sıra ev veya dubleks/tripleks yapılardan oluşan mülkiyet modelidir. Yatay kat mülkiyetinde de tıpkı dikey yapıda olduğu gibi ortak bahçe, otopark, havuz ve sosyal tesislerin yönetimi kat mülkiyeti esaslarına göre yürütülür.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Kat mülkiyeti, resmi senetle tapu siciline tescil edilmek suretiyle kurulur. Kurulum süreci iki temel yolla gerçekleştirilir:
1. İradi (Anlaşma Yoluyla) Kurulum
Arsa sahibi veya arsa üzerinde paylı/elbirliği mülkiyeti bulunan tüm paydaşlar, yasal belgeleri tamamlayarak Tapu Müdürlüğüne başvururlar. Tapu memuru huzurunda düzenlenen resmi senet ile kat mülkiyeti tescil edilir ve her bir bağımsız bölüm için ayrı tapu senetleri (Kat Mülkiyeti Tapusu) çıkarılır.
2. Mahkeme Kararıyla Kurulum (Ortaklığın Giderilmesi)
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu (örneğin miras kalan) ve üzerinde tamamlanmış bir bina bulunan taşınmazlarda, ortaklar arasında paylaşım uyuşmazlığı çıkması durumunda açılan Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) davasında mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulabilir.
- Eğer taşınmaz kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir yapıya sahipse, ortaklardan birinin talebi üzerine hakim, taşınmazı bağımsız bölümlere ayırarak ortaklara paylaştırabilir.
- Gerekli hallerde değer denkleştirmesi (ivaz ilavesi) yapılarak her ortağa müstakil bir kat mülkiyeti tapusu tahsis edilir.
Kat Mülkiyeti Kurulabilmesi İçin Gereken Şartlar ve Belgeler
Kat Mülkiyeti Kurulum Şartları:
- İnşaatın Tamamlanması: Ana yapının inşaatının tamamen bitmiş olması şarttır.
- İskan Belgesi: Belediyeden fen ve sanat kurallarına uygunluk onayını gösteren Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınmış olması zorunludur.
- Bütünlük İlkesi: Taşınmazın sadece bir kısmında kat mülkiyeti kurulamaz; yapının tamamının aynı anda kat mülkiyetine geçirilmesi gerekir.
- Bağımsız Kullanıma Uygunluk: Kat mülkiyeti kurulacak bölümlerin (daire, dükkan, depo) kendi başlarına kullanılmaya elverişli, dış dünya ile bağlantısı olan bağımsız kısımlar olması gerekir.
- Yapı Malzemesi: Ana binanın taşıyıcı iskeletinin betonarme veya çelikten inşa edilmiş olması gerekir. Kerpiç veya ahşap yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz (dış cephe ve çatıda ahşap/cam kullanımı bu kuralı bozmaz).
Kurulum İçin Gerekli Olan Belgeler:
- Kat mülkiyeti başvuru dilekçesi,
- Belediyeden onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı,
- Yapı kullanma izin belgesi (İskan),
- Bütün bağımsız bölümleri bağlayan, tüm maliklerce imzalanmış Yönetim Planı,
- Her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırılmış Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçeleri,
- Vergi borcu olmadığını gösterir resmi belgeler ve maliklerin kimlik fotokopileri.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Tapusu Arasındaki Farklar
Özellik
Kat İrtifakı Tapusu
Kat Mülkiyeti Tapusu
Yasal Statü
Gelecekteki mülkiyete yönelik bir irtifak hakkıdır.
Tamamlanmış ve tescilli mülkiyet hakkıdır.
İnşaat Durumu
İnşaat devam etmektedir veya henüz başlamıştır.
İnşaat tamamen bitmiştir.
İskan (Yapı İzni)
İskan belgesi yoktur.
İskan belgesi alınmıştır.
Hukuki Güvence
Sadece arsa payını güvenceye alır; risk barındırır.
Bağımsız bölümün kendisini yasal olarak güvenceye alır.
Kat Mülkiyetinde Maliklerin Hak ve Yükümlülükleri
Kat malikleri, toplu yaşam kurallarının sağlıklı işlemesi adına hem geniş haklara sahip kılınmış hem de belirli yasal yükümlülükler altına sokulmuştur:
1. Kat Maliklerinin Yasal Hakları:
- Tasarruf Yetkisi: Malik, kendisine ait bağımsız bölümü dilediği gibi kullanabilir, kiraya verebilir, satabilir veya üzerinde ipotek tesis edebilir.
- Ortak Alan Kullanımı: Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa otopark, sığınak, asansör, merdiven ve bahçe gibi ortak alanlardan arsa payı oranında veya eşit şekilde serbestçe yararlanabilir.
- Yönetimsel Haklar: Genel kurullarda oy kullanma, yönetici seçme ve aday olma haklarına sahiptir.
2. Kat Maliklerinin Yasal Yükümlülükleri:
- Dürüstlük ve Komşuluk Hukuku: Kendi bölümünü veya ortak alanları kullanırken diğer sakinleri rahatsız etmeyecek şekilde dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
- Tadilat Sınırları: Tüm kat maliklerinin beşte dördünün () yazılı rızasını almadıkça ortak alanlarda inşaat, onarım veya dış cepheyi değiştiren tadilatlar yapamaz.
- Kullanım Amacı Sınırlandırması: Bağımsız bölümünde diğer maliklerin onayı olmadan hastane, poliklinik, fırın, lokanta, imalathane veya eğlence mekanı (bar, pavyon vb.) açamaz.
- Ortak Giderlere Katılma: Kapıcı/güvenlik personel giderlerine eşit; bakım, onarım, asansör, çatı ve sigorta giderlerine ise arsa payı oranında katılmakla (aidat ödemekle) yükümlüdür. "Giriş kattayım, asansör kullanmıyorum" gerekçesiyle aidat ödemekten kaçınamaz.
Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti (Mülkiyetin Zorunlu Satışı)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, bir kat maliki kendi borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını "çekilmez derecede" ihlal ederse, mahkeme kararıyla mülkiyetinin elinden alınması (diğer maliklere zorunlu satışı) talep edilebilir.
Devir Mecburiyetini Doğuran Çekilmezlik Halleri:
- Ortak gider ve aidat borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde hakkında 3 defa haklı icra takibi veya dava açılmasına sebebiyet vermek,
- Sulh hukuk hakiminin verdiği uyarılara rağmen, diğer sakinlerin haklarını ihlal eden eylemleri (aşırı gürültü, huzursuzluk vb.) bir yıl boyunca ısrarla sürdürmek,
- Bağımsız bölümünü ahlaka, adaba ve kanuna aykırı amaçlarla işletmek/kullanmak.
Bu şartların varlığı halinde, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacağı karar üzerine, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak dava ile o bağımsız bölümün güncel rayiç bedeli ödenerek diğer kat maliklerine devredilmesi sağlanır. Bu dava, hakkın doğumundan itibaren 6 ay ve her halde 5 yıl içinde açılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Hangi Durumlarda Sona Erer?
- Sicile Terkin: Tüm kat maliklerinin ortak yazılı talebiyle tapudaki kat mülkiyeti kütüğünün kapatılması ve taşınmazın tekrar normal arsa/bina siciline dönüştürülmesi,
- Yapının Tamamen Yok Olması: Binanın tamamen yıkılması, yanması veya çökmesi (bu durumda kat mülkiyeti arsa paylı mülkiyete dönüşür),
- Kamulaştırma: Devletin, kamu yararı doğrultusunda binayı ve arsayı kamulaştırması.
Sonuç
Kat mülkiyeti, toplu yaşam alanlarında huzurun ve yasal düzenin korunmasını sağlayan en önemli mülkiyet rejimidir. Gerek kat mülkiyetinin kurulması süreçleri gerekse asansör, çatı, tadilat, aidat uyuşmazlıkları ve mülkiyetin zorunlu devri gibi hassas süreçler tamamen kanuni prosedürlere tabidir. Bu prosedürlerde yapılacak usul hataları ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Kat mülkiyetinden doğan davalarınızda, tapu tescil işlemlerinizde veya apartman/site yönetim uyuşmazlıklarında haklarınızı korumak için uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almanız tavsiye edilir.
Yazar: Demirci Hukuk Ekibi
Tüm Yayınlar