Kat Mülkiyeti Hukukunda Kapıcı Sorunları: Görevler, Kıdem Tazminatı ve İş Kanunu Esasları

Apartman ve sitelerde düzenin sağlanması, çöplerin toplanması, temizlik ve kalorifer gibi hizmetlerin yürütülmesi için istihdam edilen kapıcılar ile yönetimler arasında zaman zaman ciddi hukuki…

Apartman ve sitelerde düzenin sağlanması, çöplerin toplanması, temizlik ve kalorifer gibi hizmetlerin yürütülmesi için istihdam edilen kapıcılar ile yönetimler arasında zaman zaman ciddi hukuki uyuşmazlıklar yaşanmaktadır.

Kapıcılık ilişkisi; hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hem 4857 sayılı İş Kanunu hem de Konut Kapıcıları Yönetmeliği kapsamında çok yönlü olarak düzenlenmiştir. Bu ilişkide hukuken kat malikleri "işveren", kapıcı ise "işçi" statüsündedir. Dolayısıyla genel iş hukuku kuralları, apartman ve site yönetimlerinde de aynen geçerlidir.

Kat Mülkiyetinde Kapıcı Kimdir ve Görevleri Nelerdir?

Kapıcı; ana gayrimenkulün bakımı, korunması, ortak yerlerin temizliği, kaloriferin yakılması, bahçe bakımı ve sakinlerin alışveriş işlerinin görülmesi gibi hizmetleri üstlenen kişidir.

Konut Kapıcıları Yönetmeliği uyarınca kapıcının temel görevleri şunlardır:

• Temizlik ve Bakım: Ana taşınmazın ortak alanlarını, merdivenlerini, asansörünü ve bahçesini temiz tutmak; demirbaşları düzenli ve işler vaziyette korumak.
• Servis ve Çöp Hizmetleri: Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek ve çöpleri toplamak.
• Isıtma ve Tesisat İşlemleri: Yöneticinin talimatı doğrultusunda kaloriferi zamanında yakıp söndürmek, hidrofor gibi ortak araçları çalıştırmak.
• Güvenlik ve İletişim: Konutun güvenliğini sağlayıcı basit önlemleri almak ve yöneticiye bilgi vermek.
• Konutun Korunması: Kendisine tahsis edilen kapıcı dairesini korumak, amacı dışında kullanmamak ve buraya verilecek zararları karşılamak.

Kapıcının Kıdem Tazminatı Süreci ve Ödeme Yükümlülüğü

Kapıcının iş sözleşmesi kıdem tazminatına hak kazanacak şekilde (emeklilik, askere gitme, kadın işçinin evlenmesi, haksız fesih veya haklı nedenle istifa gibi) sona erdiğinde tazminat ödenmesi gerekir.

1. Kıdem Tazminatı Şartları Nelerdir?

• Kapıcının ilgili apartmanda/sitede en az 1 tam yıl kesintisiz çalışmış olması gerekir.
• Kıdem tazminatı, kapıcının aldığı son brüt ücret üzerinden hesaplanır. Çalışılan her tam yıl için 30 günlük brüt ücret tutarında ödeme yapılır.

2. Kapıcı Konutu ve Yan Haklar Tazminata Dahil edilir mi?

Evet, edilir. Kapıcıya sağlanan ve süreklilik arz eden para veya para ile ölçülmesi mümkün sözleşmesel menfaatler (örneğin ücretsiz sağlanan kapıcı dairesinin emsal kira bedeli, apartman bütçesinden karşılanan elektrik, su, doğalgaz veya yakıt faturalarının yıllık ortalama aylık bedelleri) brüt ücrete ilave edilerek giydirilmiş brüt ücret üzerinden kıdem tazminatı hesaplanır.

3. Kapıcının Kıdem Tazminatını Kim Öder?

Kapıcının kıdem tazminatı, kat malikleri kurulunun (yani mülk sahiplerinin) ortak sorumluluğundadır. Kıdem tazminatı borcunun muhatabı doğrudan kat malikleridir.

Kiracının Durumu: Kiracılar, sadece bağımsız bölümü kullandıkları süre boyunca ödemekle yükümlü oldukları cari giderlerden (aidat) sorumludur. Kıdem tazminatı, demirbaş alımları gibi "yatırım ve mülkiyet" esaslı giderler doğrudan ev sahibine aittir. Kiracının bu tarz bir tazminat ödemesini yapması halinde, ödediği tutarı ev sahibine vereceği kira borcundan düşme hakkı vardır.

Kapıcının İş Akdinin Haklı Nedenle Feshi

İş Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, kapıcının görevini suistimal etmesi veya ahlak ve iyi niyet kurallarına aykırı davranması halinde iş sözleşmesi derhal ve tazminatsız (haklı nedenle) feshedilebilir.

İşverenin (Kat Maliklerinin) Haklı Nedenle Fesih Sebepleri:

• Kapıcının yapmakla yükümlü olduğu görevleri (çöp toplama, temizlik vb.) kendisine yazılı olarak hatırlatıldığı halde yapmamakta ısrar etmesi.
• Kat maliklerine, yöneticilere veya diğer sakinlere hakaret etmesi, sataşması ya da asılsız ihbarlarda bulunması.
• İş yerinde hırsızlık yapması, güveni kötüye kullanması veya doğruluk ve bağlılığa uymayan davranışlar sergilemesi.
• Haklı bir mazereti olmaksızın ardı ardına 2 iş günü veya bir ay içinde 3 iş günü işe gelmemesi.
• Kendi kusuru veya savsaması yüzünden binanın veya ortak makinelerin güvenliğini tehlikeye düşürmesi, binaya 30 günlük ücretiyle ödeyemeyecek derecede hasar vermesi.

Haklı Fesihte Süre Sınırı: Haklı fesih nedenini öğrenen yönetici/kat malikleri, bu durumu öğrendikleri tarihten itibaren 6 iş günü ve her halükarda olayın gerçekleştiği tarihten itibaren 1 yıl içinde fesih hakkını kullanmak zorundadır. Aksi takdirde haklı fesih hakkı düşer.

Yönetici Tek Başına Kapıcıyı İşten Çıkarabilir mi?

Yönetici, kat malikleri kurulunun yürütme organıdır. Kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye yönetim planında veya genel kurul kararında açıkça işe alma ve işten çıkarma (temsil) yetkisi verilmemişse, yönetici tek başına kapıcının iş akdini feshedemez. Fesih kararı kat malikleri kurulunun oy çokluğuyla aldığı bir karara dayanmalıdır.

Kapıcı Konutu (Kapıcı Dairesi) Hakkında Bilinmesi Gerekenler

1. Kapıcıya Konut Tahsis Edilmesi Zorunlu mudur?

İş Kanunu’na göre kapıcıya konut tahsis edilmesi yasal bir zorunluluk değildir. Kapıcı dairesi, iş ilişkisi devam ettiği sürece kapıcıya sunulan ayni (sosyal) bir haktır.

2. Kapıcıdan Kira veya Depozito Alınabilir mi?

Hayır, kesinlikle alınamaz. Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nin 13. maddesi uyarınca, görevi nedeniyle kapıcıya tahsis edilen konut için iş sözleşmesi devam ettiği sürece hiçbir şekilde kira talep edilemez. Kapıcının maaşından kira adı altında kesinti yapılması hukuka aykırıdır ve kapıcıya haklı nedenle istifa (tazminat isteme) hakkı tanır.

3. İş Sözleşmesi Biten Kapıcı Dairesini Nasıl Tahliye Eder?

KMK Ek 2. maddesi kapsamında, iş sözleşmesi herhangi bir nedenle (istifa, fesih, emeklilik vb.) sona eren kapıcı, tahsis edilen konutu 15 gün içinde tahliye etmek zorundadır.

• Zorunlu Boşaltma: Eğer kapıcı 15 günlük yasal süre içinde daireyi boşaltmazsa, kat maliklerinden herhangi biri veya yönetici mülki idare amirliğine (Kaymakamlık veya Valilik) başvurabilir.
• Kaymakamlık kararıyla, başka bir mahkeme kararına gerek kalmaksızın 1 hafta içinde kapıcı dairesi emniyet/zabıta güçleri aracılığıyla zorla tahliye ettirilir.

4. Boş Kapıcı Dairesi Üçüncü Kişilere Kiraya Verilebilir mi?

Evet. Apartmanda kapıcı istihdam edilmiyorsa veya dışarıdan hizmet alımı yapılıyorsa, boş kalan kapıcı dairesi üçüncü kişilere kiraya verilebilir. Ancak kapıcı dairesi ortak alan statüsünde olduğundan, kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması şarttır. Elde edilen kira geliri kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır.

Sonuç

Kapıcı ilişkileri, iş hukuku ile kat mülkiyeti hukukunun kesiştiği, usuli hataların apartman bütçelerine ağır tazminat yükleri getirebildiği hassas bir alandır. Kapıcının fazla mesai iddiaları, yıllık izin alacakları, haksız fesih iddiaları veya kapıcı dairesinin tahliyesi gibi süreçlerin en başından itibaren yasalara uygun yönetilmesi gerekir.

Apartman veya sitenizde kapıcı sözleşmelerinin hazırlanması, iş akdinin feshi veya kapıcı dairesinin tahliyesi gibi süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına uzman bir gayrimenkul ve iş hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız tavsiye edilir.