Bu rehberde, ortaklığın giderilmesi sürecinde hak kaybına uğramamanız için bilmeniz gereken tüm detayları Yargıtay kararları ve Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri çerçevesinde inceledik.
İzale-i Şuyu Davasında Hissedarın Alış Önceliği Var mı? (2026)
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında hissedarların taşınmazı diğer kişilerden önce satın alma hakkı bulunup bulunmadığı, paydaşlar arasında en çok merak edilen hukuki konulardan biridir. Kural olarak, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan satışta hissedarlara kendiliğinden tanınan bir satın alma önceliği yoktur. Ancak bütün paydaşların rıza göstermesi hâlinde satışın yalnızca ortaklar arasında artırmayla yapılması mümkündür.
Hissedarların satın alma önceliği değerlendirilirken yasal önalım hakkı (şufa hakkı) ile ortaklığın giderilmesi davasında uygulanan satış usulünün birbirinden ayrılması gerekir. Bu iki kurumun şartları ve sonuçları farklıdır.
1. İzale-i Şuyu Davasında Hissedarın Alış Önceliği Nedir?
İzale-i şuyu davası, birden fazla kişinin paydaş olduğu taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar. Paydaşlar malın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamazsa, ortaklardan biri mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Mahkeme, malın niteliğini ve somut olayın koşullarını değerlendirerek aynen taksim yoluyla paylaşmaya veya satış bedelinin paylaştırılmasına karar verebilir. Taşınmazın önemli bir değer kaybı yaşanmadan bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
Bu aşamada paydaşlardan birinin taşınmazı satın almak istemesi, ona diğer alıcılara karşı otomatik bir üstünlük sağlamaz. Satışın kimin katılımına açık olacağı, uygulanacak satış usulüne ve kanuni şartlara bağlıdır.
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir. Paydaşlardan biri bile bu yönteme onay vermezse satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılması mümkün olmaz.
Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazı satın almak isteyen hissedarın, diğer paydaşlarla satış usulü konusunda anlaşması önem taşır.
2. Yasal Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma imkânı veren kanuni bir haktır.
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar yasal önalım haklarını kullanabilir.
Bu hakkın temel amacı, taşınmazın mülkiyetine yabancı bir kişinin katılmasını önlemek ve mevcut paydaşların mülkiyet ilişkisini korumaktır.
Ancak yasal önalım hakkı her satışta kullanılamaz. Hakkın doğması için kanunda aranan şartların gerçekleşmesi gerekir.
2.1. Yasal önalım hakkı hangi durumlarda kullanılabilir?
Yasal önalım hakkının temel koşulları şunlardır:
-
Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir.
-
Paydaşlardan biri, kendisine ait payın tamamını veya bir bölümünü üçüncü bir kişiye satmalıdır.
-
Önalım hakkını kullanacak kişi, ilgili taşınmazda paydaş olmalıdır.
-
Hakkın kanuni süreler içinde ve gerekli usule uygun biçimde kullanılması gerekir.
Önalım hakkı, yalnızca bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması nedeniyle gündeme gelir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında yapılan mahkeme kaynaklı satış ile paydaşın kendi iradesiyle gerçekleştirdiği satış aynı hukuki çerçevede değerlendirilmemelidir.
2.2. Hissedarın diğer hissedara satış yapması durumunda önalım hakkı doğar mı?
Bir paydaşın kendi payını taşınmazdaki diğer paydaşlardan birine satması hâlinde, kural olarak yasal önalım hakkı doğmaz. Çünkü pay, ortaklık dışındaki üçüncü bir kişiye değil, zaten paydaş olan bir kişiye devredilmiştir.
Bununla birlikte işlemin gerçek niteliği önemlidir. Satış gibi gösterilen bir işlemin gerçekte başka bir hukuki işlem olması veya muvazaa iddiası bulunması hâlinde ayrıca değerlendirme yapılması gerekebilir.
3. İzale-i Şuyu Davasında Yapılan Satışta Şufa Hakkı Kullanılabilir mi?
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verilmesi ile paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü kişiye satması birbirinden farklıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda gerçekleştirilen cebrî artırmalı satışlarda, Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesindeki düzenleme uyarınca yasal önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle hissedar, yalnızca taşınmazda pay sahibi olduğu gerekçesiyle ihale sonucunda oluşan mülkiyet devrine karşı şufa hakkına dayanarak öncelik talep edemez.
Buna karşılık, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye ayrı bir satış işlemiyle devretmesi farklı değerlendirilir. Böyle bir işlemde yasal önalım hakkının doğup doğmadığı; satışın niteliğine, işlemin tarihine ve kanuni şartlara göre incelenmelidir.
Bu ayrım özellikle önemlidir. Çünkü ortaklığın giderilmesi davasındaki satışta önalım hakkının kullanılamaması, dava devam ederken yapılan her türlü pay satışının da önalım hakkı dışında olduğu anlamına gelmez.
4. İzale-i Şuyu Davasında Satışın Yalnızca Hissedarlar Arasında Yapılması
Hissedarların taşınmazı üçüncü kişilere karşı öncelikli olarak satın alabilmesini sağlayan temel yöntem, satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesidir.
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi, bu yöntemin uygulanmasını bütün paydaşların rızasına bağlamıştır.
4.1. Bütün paydaşların oybirliği gerekir
Satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılabilmesi için ortakların tamamının bu konuda anlaşması gerekir. Paydaşlardan birinin bile karşı çıkması hâlinde satışın sadece ortaklar arasında yapılmasına karar verilemez.
Örneğin, bir taşınmazda dört hissedar bulunduğunu ve hissedarlardan üçünün taşınmazın yalnızca kendi aralarında satılmasını istediğini düşünelim. Dördüncü hissedar bu yöntemi kabul etmiyorsa, diğer üç kişinin talebi tek başına yeterli olmaz.
Bu nedenle hissedarlar arasında satış usulüne ilişkin anlaşmanın, mahkemenin karar vereceği aşamadan önce değerlendirilmesi faydalıdır.
4.2. Hissedarlar arasındaki anlaşma nasıl sunulur?
Paydaşlar, satışın yalnızca kendi aralarında artırmayla yapılmasına yönelik ortak iradelerini mahkemeye bildirebilir. Bu irade mahkeme huzurunda açıklanabileceği gibi, uygun bir yazılı beyan veya protokolle de ortaya konulabilir.
Ancak yazılı protokol hazırlanması tek başına yeterli kabul edilmemelidir. Bütün paydaşların rızasının bulunması ve talebin mahkeme tarafından usulüne uygun biçimde değerlendirilmesi gerekir.
4.3. Hissedarlar arasında kapalı artırma yapılırsa ne olur?
Mahkeme satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verirse, artırmaya katılma hakkı belirlenen satış usulüne göre paydaşlarla sınırlı olur.
Bu yöntem, taşınmazı ortaklardan birinin satın almak istediği ve diğer paydaşların da buna rıza gösterdiği durumlarda yararlı olabilir. Bununla birlikte taşınmazın hangi bedelle satılacağı, artırmaya kimlerin katılacağı ve satışın nasıl sonuçlanacağı, ilgili usul ve koşullara göre belirlenir.
Hissedarların satışın yalnızca kendi aralarında yapılmasını istemesi, taşınmazın mutlaka belirli bir paydaşa verileceği anlamına gelmez.
5. İzale-i Şuyu Davası Devam Ederken Pay Satılırsa Ne Olur?
Ortaklığın giderilmesi davası sürerken paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye devredebilir. Böyle bir durumda satış işleminin davaya etkisi ve diğer paydaşların önalım hakkı bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.
5.1. Önalım davası açılması ve bekletici mesele
Dava devam ederken gerçekleşen pay satışı nedeniyle diğer paydaşlardan biri önalım davası açarsa, iki davanın birbiriyle ilişkisi değerlendirilir.
Önalım davasının sonucu, ortaklığın giderilmesi davasında kimin paydaş olduğunun veya mülkiyet durumunun belirlenmesini etkileyebilecek nitelikteyse, mahkeme önalım davasını bekletici mesele yapabilir. Bu durumda ilgili uyuşmazlığın sonucu beklenerek ortaklığın giderilmesi davasına devam edilmesi gündeme gelir.
Ancak her durumda otomatik olarak bekletici mesele kararı verileceği söylenemez. Mahkemenin değerlendirmesi, davaların bağlantısına ve somut olayın özelliklerine bağlıdır.
5.2. Pay devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir alınabilir mi?
Ortaklığın giderilmesi davasında pay devri ihtimali bulunması, tek başına tapuya mutlaka ihtiyati tedbir konulmasını gerektirmez. İhtiyati tedbir talebinin hukuki dayanağı, amacı ve somut olayda gerekli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava sürecinde taşınmazın veya payların devredilmesiyle ilgili bir risk varsa, taraflar mahkemeden uygun bir geçici hukuki koruma talep edilip edilemeyeceğini değerlendirebilir. Bununla birlikte ihtiyati tedbirin her durumda kabul edileceği veya tapuya konulacak bir şerhin bütün pay devirlerini kendiliğinden engelleyeceği varsayılmamalıdır.
Bu nedenle somut olayda uygulanabilecek hukuki koruma yolları, dosyanın içeriğine göre belirlenmelidir.
6. Miras Ortaklığında Hissedarın Alış Önceliği
Miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlarda mülkiyetin niteliği, önalım hakkı bakımından belirleyicidir. Miras ortaklığında taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması ile paylı mülkiyet altında bulunması aynı sonucu doğurmaz.
6.1. Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı
Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların, taşınmazın belirli bölümleri üzerinde bağımsız ve serbestçe devredilebilir payları bulunmaz. Mirasçılar, kanunun öngördüğü çerçevede malvarlığı üzerinde birlikte hak sahibidir.
Bu nedenle elbirliği mülkiyeti devam ederken bir mirasçının tek başına taşınmazdaki belirli bir payı üçüncü kişiye satması, paylı mülkiyetteki pay satışıyla aynı şekilde değerlendirilemez. Dolayısıyla yasal önalım hakkının doğup doğmadığı, yalnızca mirasçı olunmasına bakılarak belirlenemez.
6.2. Miras taşınmazı paylı mülkiyete dönüştürülürse ne olur?
Elbirliği mülkiyetinin usulüne uygun biçimde paylı mülkiyete dönüştürülmesi hâlinde her paydaşın taşınmaz üzerindeki payı belirlenebilir. Bu aşamadan sonra bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması, diğer paydaşlar bakımından yasal önalım hakkını gündeme getirebilir.
Bununla birlikte önalım hakkının doğması için satışın ve diğer kanuni şartların gerçekleşmesi gerekir. Mirasçı olmak, tek başına her türlü devir işlemine karşı önalım hakkı sağlamaz.
6.3. Miras taşınmazında ortaklığın giderilmesi
Mirasçılar taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşamıyorsa, şartları mevcut olduğunda ortaklığın giderilmesi davasına başvurabilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir; uygun koşullarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Satışın yalnızca mirasçılar arasında artırmayla yapılması da bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Mirasçıların tamamı bu yöntemi kabul etmedikçe, yalnızca mirasçı olmaları nedeniyle taşınmazı dışarıdan katılımcılara karşı öncelikli satın alma hakkı elde ettikleri söylenemez.
7. Yasal Önalım Hakkında Hak Düşürücü Süreler
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda üçüncü kişiye yapılan satış nedeniyle yasal önalım hakkının doğduğu durumlarda sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekir.
Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi, 24 Aralık 2025 tarihinde yapılan değişiklikle hak düşürücü süreler bakımından yeniden düzenlenmiştir. 11 Ekim 2026 itibarıyla, değişiklik kapsamındaki yeni satışlarda önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.
Burada önemli bir geçiş hükmü bulunmaktadır: 24 Aralık 2025 tarihli değişiklikten önce yapılan satışlarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir. Bu satışlar bakımından, eski düzenlemedeki iki yıllık üst süre gündeme gelebilir.
Bu nedenle somut olayda hangi sürenin uygulanacağını belirlerken yalnızca güncel kanun metnine bakmak yeterli değildir; satış tarihi ve geçiş hükmü birlikte değerlendirilmelidir.
Önalım hakkı, kanuni koşulları oluştuğunda alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Sürelerin kaçırılması hak kaybına neden olabileceğinden, satışın öğrenilmesiyle birlikte hukuki durumun gecikmeden değerlendirilmesi önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
- İzale-i şuyu davasında hissedarın otomatik satın alma önceliği var mıdır?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davasında satış yapılırken hissedarların kendiliğinden doğan genel bir satın alma önceliği bulunmaz. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
- Tek bir hissedar satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasına karşı çıkarsa ne olur?
Bütün paydaşların rızası bulunmadığından, satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilemez. Satışın uygulanacak diğer usule göre gerçekleştirilmesi gündeme gelir.
- İzale-i şuyu davasında taşınmazı en yüksek paya sahip hissedar mı satın alır?
Hayır. Pay oranının yüksek olması, tek başına satın alma önceliği sağlamaz. Taşınmazın kimin tarafından satın alınacağı, uygulanan satış usulüne ve artırma sonucuna göre belirlenir.
- Önalım hakkı ile ortaklar arasında artırma aynı şey midir?
Hayır. Yasal önalım hakkı, belirli şartlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan kanuni bir haktır. Ortaklar arasında artırma ise ortaklığın giderilmesi davasında satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesine ilişkin ayrı bir usuldür.
- İzale-i şuyu davasında yapılan satıştan sonra şufa davası açılabilir mi?
Ortaklığın giderilmesi kapsamında gerçekleştirilen cebrî artırmalı satışlarda TMK m. 733 uyarınca yasal önalım hakkı kullanılamaz. Ancak dava sürerken ayrıca yapılan bir pay satışının hukuki niteliği farklı olabilir ve somut olay özelinde değerlendirilmelidir.
Sonuç
İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği, satışın hangi hukuki usule göre yapıldığına bağlıdır. Ortaklığın giderilmesi davasında gerçekleştirilen satışta hissedarlara genel ve otomatik bir satın alma önceliği tanınmaz. Bununla birlikte bütün paydaşların rızasıyla satışın yalnızca ortaklar arasında artırmayla yapılması mümkündür.
Yasal önalım hakkı ise paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, kanuni koşullar çerçevesinde gündeme gelir. Bu hakkın kapsamı, süreleri ve kullanılma yöntemi; satışın tarihi, niteliği ve ilgili mevzuat hükümleri dikkate alınarak belirlenmelidir.
Ortaklığın giderilmesi veya önalım hakkına ilişkin bir uyuşmazlıkta, taşınmazın mülkiyet yapısının, satış işleminin ve uygulanacak usulün birlikte incelenmesi hak kaybı riskini azaltmak açısından önemlidir. Somut olayın özelliklerine göre gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukattan hukuki destek alınması uygun olacaktır.
Yazar: Demirci Hukuk Ekibi
Tüm Yayınlar