Apartman ve Sitelerde Yönetici Seçimi ve Yöneticinin Hukuki Sorumlulukları

Toplu yaşam alanlarında huzurun, düzenin ve finansal dengenin sağlanması, profesyonel ve yasalara uygun bir yönetim mekanizmasına bağlıdır. Apartman ve sitelerde yönetici veya yönetim kurulu; ortak…

Toplu yaşam alanlarında huzurun, düzenin ve finansal dengenin sağlanması, profesyonel ve yasalara uygun bir yönetim mekanizmasına bağlıdır. Apartman ve sitelerde yönetici veya yönetim kurulu; ortak alanların işletilmesi, aidatların toplanması, bakım-onarım işlerinin yürütülmesi ve kat malikleri kurulu kararlarının uygulanmasında kilit bir rol oynar.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde yöneticinin seçimi, görevleri, hukuki sorumlulukları, azli ve mahkeme kanalıyla atanması gibi süreçler sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır.

Apartman ve Sitelerde Yönetici veya Yönetim Kurulu Nedir?

Apartman ve sitelerde yönetici; ana gayrimenkulün idare edilmesi, korunması, kat malikleri kurulunca alınan kararların yürütülmesi ve ortak giderlerin (aidat vb.) organize edilmesi amacıyla kat malikleri tarafından yetkilendirilen kişi veya kuruldur.

Yönetim faaliyeti tek bir kişiye tevdi edildiğinde "Yönetici", kat malikleri arasından seçilen en az 3 kişilik bir heyete devredildiğinde ise "Yönetim Kurulu" statüsü kazanır. Yönetici veya yönetim kurulu, kat malikleri kurulunun bir nevi yürütme organıdır.

Apartmanda Yönetici Seçilmesi Zorunlu mudur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, en az 8 bağımsız bölümü (daire, dükkan vb.) bulunan binalarda yönetici atanması zorunludur.

Bağımsız bölüm sayısı 8’in altında olan küçük ölçekli yapılarda yönetici atanması yasal bir zorunluluk değildir; yönetim işleri doğrudan kat malikleri tarafından ortaklaşa yürütülebilir. Ancak bu tür binalarda da karar alma süreçlerinin kolaylaşması, resmi tebligatların takibi ve bakım işlerinin organize edilmesi amacıyla bir temsilci veya yönetici belirlenmesi tavsiye edilir.

Apartman ve Sitelerde Yönetici veya Yönetim Kurulu Nasıl Seçilir?

Yönetici seçimi, kat malikleri kurulunun yıllık olağan (veya şartlar gerektirdiğinde olağanüstü) toplantısında gündeme alınarak oylama ile gerçekleştirilir.

• Çift Çoğunluk Kuralı: Yönetici seçilebilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğunun (çift çoğunluk) olumlu oyu şarttır. Sadece toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.
• Adaylık Şartları: Yönetici; kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, kiracılar veya tamamen bina dışından üçüncü bir kişi (veya profesyonel şirket) arasından da seçilebilir. Ancak tapuda kayıtlı yönetim planında "Yönetici sadece kat malikleri arasından seçilebilir" şeklinde kısıtlayıcı bir hüküm varsa, bu kurala uyulması zorunludur.

Yönetici veya Yönetim Kurulunun Görevleri Nelerdir?

Yöneticinin görev ve yetkileri temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça yöneticinin yasal görevleri şunlardır:

• Kararları Uygulama: Kat malikleri kurulunca verilen kararları eksiksiz yerine getirmek.
• Bakım ve Koruma: Ana taşınmazın kullanım amacına uygun olarak korunması, bakımı, temizliği ve onarımı için gerekli tedbirleri almak.
• Finansal İşlemler ve Avans (Aidat) Toplama: Taşınmazın korunması, bakımı ve yönetimi için gerekli olan ortak giderleri karşılamak üzere kat maliklerinden avans (aidat) toplamak; toplanan paraları apartman/site adına açılacak banka hesabına yatırmak.
• Borç ve Ödemelerin Takibi: Yönetimle ilgili faturaları, çalışan maaşlarını, sigorta primlerini ve diğer borçları zamanında ödemek.
• Tebligatları Kabul Etme: Ana taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatları kat malikleri adına teslim almak ve ilgilileri bilgilendirmek.
• Dava ve İcra Takibi: Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi başlatmak veya dava açmak. Ayrıca kat maliklerinin kendisini özel olarak yetkilendirmesi halinde, bağımsız bölümlerin kiralarını toplamak veya kanuni ipotek hakkını tapuya tescil ettirmek.
• Kurulu Toplantıya Çağırma: Kat malikleri kurulunu kanuna ve yönetim planına uygun şekilde olağan veya olağanüstü toplantılara davet etmek.

Yönetici veya Yönetim Kurulunun Hak ve Sorumlulukları

Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki, Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir vekalet ilişkisidir. Bu ilişki çerçevesinde yöneticinin hak ve sorumlulukları şunlardır:

1. Vekil Gibi Özen Gösterme Sorumluluğu

Yönetici, görevini yürütürken kat maliklerinin haklarını korumak ve basiretli bir vekil gibi özenle hareket etmek zorundadır. Yöneticinin ihmalinden veya kusurlu işlemlerinden doğan zararlardan ötürü kat maliklerine karşı şahsi sorumluluğu mevcuttur.

2. Ücret Talep Etme Hakkı

Yönetici, üstlendiği yönetim görevi karşılığında ücret talep etme hakkına sahiptir.

• Yöneticiye ödenecek ücret yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında açıkça kararlaştırılabilir.
• Eğer bu konuda hiçbir belirleme yapılmamışsa, KMK m. 40 uyarınca yönetici, ortak yönetim giderlerinin yarısına (veya belirlenen oranda aidata) katılmama hakkına sahip olur.

3. Davalarda Taraf Olma Yetkisi

Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan yetki sınırları dahilinde, ana taşınmazın ortak alanlarını ilgilendiren hukuki uyuşmazlıklarda ve icra takiplerinde apartman/site yönetimini temsilen taraf olabilir.

Apartman ve Site Yönetiminde Sık Sorulan Sorular

Tüzel Kişiler (Profesyonel Şirketler) Yönetici Seçilebilir mi?

Evet. Özellikle çok bloklu büyük sitelerde veya plaza yönetimlerinde profesyonel yönetim şirketleri sıklıkla tercih edilmektedir. Bu durumda ilgili yönetim şirketi (tüzel kişi) genel kurulda yönetici olarak atanır ve şirket, kendi belirlediği bir temsilci vasıtasıyla yönetim faaliyetlerini yürütür.

Yedek Yönetici Seçimi Zorunlu mudur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yedek yönetici seçilmesini zorunlu kılan bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak asıl yöneticinin istifası, vefatı, ağır hastalığı veya görevini yapamaz hale gelmesi durumunda site işlerinin aksamaması adına, olağan seçim toplantısında bir yedek yönetici belirlenmesi yönetimsel süreklilik açısından büyük fayda sağlar.

Yönetici veya Yönetim Kurulunun Denetimi Nasıl Yapılır?

Yönetici, vekalet ilişkisi gereği kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Kat malikleri kurulu, yöneticinin faaliyetlerini ve yaptığı harcamaları her zaman denetleme hakkına sahiptir. Genel kurulda seçilen bir denetçi veya denetim kurulu, yönetim hesaplarını düzenli aralıklarla inceleyerek genel kurula rapor sunar.

Yöneticinin İstifası ve Azli (Görevden Alınması) Süreçleri

Yöneticinin İstifası

Görevden kendi rızasıyla ayrılmak isteyen yönetici, bu kararını kat malikleri kuruluna (veya denetçiye) yazılı olarak bildirmelidir. İstifa tek taraflı bir irade beyanı olsa da yönetimde zafiyet oluşmaması adına, yeni yönetici seçilene kadar eski yöneticinin acil ve zorunlu işleri yürütmeye devam etmesi etik ve hukuki bir gerekliliktir.

Yöneticinin Azli (Görevden Alınması)

Kat malikleri kurulu, her zaman yöneticiyi görevden alma (azletme) hakkına sahiptir.

• Karar Nisabı: Olağan olarak seçilen bir yöneticinin azledilebilmesi için yine kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun oyu gerekir.
• Mahkemece Atanan Yöneticinin Azli: Eğer yönetici mahkeme kararıyla atanmışsa, atandığı tarihten itibaren 6 ay boyunca kat malikleri kurulu tarafından doğrudan görevden alınamaz. Ancak bu 6 aylık süre içinde yöneticinin görevini suistimal etmesi veya yükümlülüklerini yerine getirmemesi (örneğin noter ihtarına rağmen hesap vermemesi) gibi haklı bir sebebin varlığı halinde, sulh hukuk mahkemesinden izin alınarak yönetici azledilebilir. Haklı nedenlerle azledilen yöneticiye herhangi bir tazminat ödenmez.

Mahkeme Kararıyla Yönetici Atanması Nasıl Yapılır?

Kat malikleri kurulunun toplanamaması, anlaşmazlığa düşülmesi veya gerekli çoğunluğun sağlanamaması nedeniyle apartmana/siteye bir yönetici seçilemezse, yönetim boşluğu oluşur.

Bu durumda her kat maliki, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak mahkeme kanalıyla bir yönetici atanmasını talep edebilir. Mahkeme, hakimi ortak yaşamın idamesi için dışarıdan veya kat malikleri arasından bir kişiyi yönetici olarak görevlendirir. Mahkemenin atadığı yönetici, mahkeme kararı doğrultusunda görev yapar ve haklı bir sebep ortaya çıkmadıkça 6 ay boyunca kat malikleri kurulunca görevden değiştirilemez.

Profesyonel Yöneticilik Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Büyük sitelerde profesyonel yönetim firmalarıyla çalışılmaya karar verildiğinde, tarafların haklarını güvence altına almak için kapsamlı bir Profesyonel Yöneticilik Sözleşmesi imzalanmalıdır. Bu sözleşmede şu unsurların eksiksiz yer alması gerekir:

• Yöneticinin/şirketin görev tanımı, yetki sınırları ve sorumlulukları,
• Hizmet bedeli (ücret) ve ödeme koşulları,
• Sözleşmenin süresi, yenilenme şartları ve fesih usulleri,
• Ortak alanların bakım, onarım ve personel yönetimi (temizlikçi, güvenlik, bahçıvan vb.) süreçlerindeki yetki sınırları,
• Olası mali zararlarda sorumluluğun kime ait olacağına dair hukuki klozlar.

Sonuç

Apartman ve sitelerde yönetici seçimi, hesap verme süreçleri ve yöneticinin azli gibi konular son derece sıkı hukuki prosedürlere tabidir. Bu usullere uyulmadan yapılan seçimler veya alınan kararlar, kat malikleri tarafından açılacak davalarla iptal edilme riski taşır.

Yönetim süreçlerinden doğan uyuşmazlıkları en aza indirmek, yasalara uygun kararlar almak ve hak kayıplarını önlemek adına sürecin en başından itibaren uzman bir gayrimenkul avukatı ile birlikte yürütülmesi son derece önemlidir.