Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Danışmanlık: Yasal Süreçler ve Avukatlık Hizmetleri

Toplu yaşam alanlarının her geçen gün büyümesi ve karmaşıklaşması, apartman ve site yönetimlerini adeta birer şirket organizasyonu haline getirmiştir. Yüzlerce dairenin, sosyal tesislerin, personellerin ve ciddi bütçelerin yönetildiği bu alanlarda, günlük işleyişin sorunsuz ilerlemesi ancak hukuki bir zeminde mümkündür.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere; İş Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve imar mevzuatları, site yönetimlerine çok ciddi yasal sorumluluklar yüklemektedir. Bu nedenle, gerek yönetimlerin gerekse kat maliklerinin haklarını korumak adına profesyonel site yönetimi avukatlığı ve hukuki danışmanlık hizmetleri hayati bir ihtiyaç haline gelmiştir.

Apartman ve Site Yönetimi Nasıl Seçilir?

Toplu yaşam alanlarında yönetim mekanizması yapı ölçeğine göre iki farklı şekilde kurgulanır:

1. Klasik Apartman Yönetimi

En az 8 bağımsız bölümü bulunan binalarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğuyla (çifte çoğunluk) yıllık olarak seçilir. Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan profesyonel bir kişi veya şirket de olabilir.

Seçilen yönetici ile kat malikleri arasında hukuken bir vekalet ilişkisi kurulur.
Kat malikleri kurulunda çoğunluk sağlanamaz ve yönetici seçilemezse, herhangi bir kat maliki taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hakimin bir yönetici atamasını talep edebilir. Mahkemece atanan yönetici, haklı bir sebep olmadıkça 6 ay boyunca kat maliklerince değiştirilemez.

2. Toplu Yapı (Site) Yönetimi

Sitelerde yönetim çok daha geniş kapsamlıdır. Burada süreç; her blok için ayrı ayrı seçilen Blok Kat Malikleri Kurulları, bu blokların temsilcilerinden oluşan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve bu kurulun seçtiği profesyonel yöneticiler/denetçiler vasıtasıyla yürütülür.

Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde tam mülkiyet hakkına sahipken, ortak alanlarda arsa payları oranında paydaştırlar. Kanundan doğan başlıca hak ve yükümlülükler şunlardır:

Temel Haklar:

Kendisine ait bağımsız bölümü dilediği gibi kullanma ve tasarruf etme,
Ortak alanlardan (havuz, asansör, otopark, bahçe vb.) dürüstlük kuralları çerçevesinde serbestçe yararlanma,
Yönetim hesaplarını denetleme ve usulsüz kurul kararlarına karşı mahkemede iptal davası açma.

Temel Yükümlülükler:

Diğer sakinleri rahatsız etmeyecek şekilde dürüstlük ve komşuluk kurallarına uygun hareket etme,
Tüm maliklerin beşte dördünün () yazılı rızasını almadan ortak alanlarda inşaat, tadilat, onarım veya dekorasyon yapmama (Acil ve binaya zarar veren durumlar hariç),
Kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine eşit; sigorta primleri, bakım-onarım masrafları ve yönetici aylığı gibi ortak giderlere ise arsa payı oranında katılma. Ortak alanları (örneğin asansörü) kullanmadığını iddia ederek ödemeden kaçınamaz.

Apartman ve Site Yöneticisinin Hak ve Görevleri

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulayan yürütme organıdır. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa yöneticinin yasal görevleri şunlardır:

Kat malikleri kurulunca alınan kararları harfiyen yerine getirmek,
Ana taşınmazın bakım, onarım, temizlik ve sigorta işlemlerini takip etmek,
Ortak giderleri karşılamak amacıyla kat maliklerinden aidat ve avans toplamak,
Ödemelerini yapmayan veya yükümlülüklerine aykırı davranan kat maliklerine karşı apartman/site adına dava açmak ve icra takibi başlatmak,
Toplanan paraları site adına açılan banka hesabına yatırmak,
Gelir ve gider kalemlerini içeren karar ve işletme defterlerini tutmak, her yıl noter kapamalarını yaptırmak.

Yöneticinin Hakları:

Vekil sıfatıyla, yaptığı hizmet karşılığında yönetim planında belirlenen veya KMK m. 40 uyarınca takdir edilen adil bir ücret talep etme hakkına sahiptir.
Yönetici eğer kat malikleri arasından seçilmişse, aksine bir karar yoksa ortak giderlerin (aidatların) yarısına katılmama hakkı bulunur.

Karar Nisapları: Hangi Karar Nasıl Alınır?

Kat malikleri kurulunda alınacak kararların hukuki geçerliliği, kanunun aradığı doğru oy oranlarının (nisaplarının) sağlanmasına bağlıdır:

1. Oy Birliği () Gereken Kararlar:

Mesken (konut) olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün dükkan, fırın, lokanta, eğlence yeri veya imalathaneye dönüştürülmesi,
Çatı veya dış cephenin reklam amaçlı kiraya verilmesi,
Bina üstüne kat ilavesi yapılması, arsanın bölünmesi veya satılması.

2. Beşte Dört () Çoğunluk Gereken Kararlar:

Tapuda kayıtlı Yönetim Planı üzerinde yapılacak her türlü değişiklik,
Ortak alanlarda (bahçe, sığınak, otopark vb.) gerçekleştirilecek kalıcı inşaat ve tadilat projeleri.

3. Çifte Çoğunluk (Sayı ve Arsa Payı) Gereken Kararlar:

Yönetici, yönetim kurulu ve denetçi seçimleri,
Mantolama (ısı yalıtımı), engelli rampası yapılması veya ortak alanların kullanımını kolaylaştıracak faydalı yenilikler.

Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Danışmanlığın Kapsamı

Özellikle dışarıdan profesyonel yönetim hizmeti veren şirketlerin ve çok bloklu büyük site yönetimlerinin, uzman bir hukukçunun desteği olmadan faaliyetlerini sıfır hata ile sürdürmesi imkansızdır. Site yönetim avukatlığı kapsamında sunulan başlıca hizmetler şunlardır:

1. Aidat ve Ortak Gider Alacaklarının İcra Yoluyla Tahsili

Aidat borcunu ödemeyen sakinlere karşı hızlı bir şekilde ilamsız icra takibi başlatılması, aylık gecikme tazminatının işletilmesi ve borca yapılan haksız itirazların iptali davalarının takibi.

2. Hukuki Sözleşmelerin Hazırlanması ve Personel Yönetimi

Site bünyesinde çalıştırılan kapıcı, güvenlik, temizlik ve peyzaj personeli ile yapılacak iş sözleşmelerinin hazırlanması, iş akdi fesih süreçlerinin (haklı nedenle derhal fesih vb.) kıdem ve ihbar tazminatı risklerini önleyecek şekilde yönetilmesi. Dışarıdan hizmet alınan taşeron firmalarla (temizlik, güvenlik, asansör bakım firmaları) yapılacak sözleşmelerin hukuki denetimi.

3. Genel Kurul Süreçlerinin ve Karar Defterlerinin Denetimi

Yıllık olağan veya olağanüstü toplantı çağrılarının yasal sürelerinde (15 gün önce) ve usulüne uygun yapılması, hazirun cetvelinin kontrolü, karar defterlerinin yasal şekil şartlarına uygun olarak yazılması ve noter onaylarının takibi.

4. Yönetim Planının Revize Edilmesi ve İptal Davaları

Binanın veya sitenin güncel ihtiyaçlarına cevap vermeyen eski yönetim planlarının, kat maliklerinin menfaatlerini koruyacak şekilde yeniden kaleme alınması ve tapuda tescil edilmesi süreçleri. Usulsüz alınan kurul kararlarına karşı kararın iptali davalarının açılması veya yönetime karşı açılan haksız davalarda savunma yapılması.

Sonuç

Apartman ve site yönetimi; komşuluk ilişkilerinin korunması kadar, mülk sahiplerinin finansal ve hukuki güvenliklerinin de sağlanmasını gerektiren hassas bir alandır. Usule aykırı çağrılarla yapılan toplantılar, yanlış oy oranlarıyla alınan kararlar veya yanlış işletilen kapıcı fesih süreçleri, apartman bütçelerine telafisi güç mali yükler getirmektedir.

Ortak yaşam alanlarında hukuki kaosun ve hak kayıplarının önüne geçmek, yasal prosedürleri eksiksiz tamamlamak ve yönetim süreçlerini profesyonel bir zemine oturtmak adına alanında deneyimli bir gayrimenkul ve site yönetimi avukatından düzenli hukuki danışmanlık hizmeti alınması önemle tavsiye edilir.