Aidat Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılır? Tahliye ve İcra Süreçleri

Kira ilişkisinde kiracının tek borcu kira bedelini ödemek değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca kiracı; elektrik, su, doğalgaz ve apartman/site ortak giderleri…

Kira ilişkisinde kiracının tek borcu kira bedelini ödemek değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca kiracı; elektrik, su, doğalgaz ve apartman/site ortak giderleri olan aidat (yan gider) ödemelerini de zamanında ve eksiksiz yapmakla yükümlüdür.

Aidat ödemeyen kiracı, hem apartman/site yönetimiyle hem de ev sahibiyle hukuki olarak karşı karşıya gelir. Mülk sahiplerinin bu durumda hem alacaklarını tahsil etme hem de yasal şartlar oluştuğunda kiracıyı tahliye etme hakkı bulunmaktadır.

1. Aidat Ödemeyen Kiracının Tahliyesi (TBK m. 315)

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca aidat, "yan gider" kapsamında değerlendirilir. Kiracının aidatı ödememesi, kirayı ödememesiyle hukuken aynı sonuçları doğurur ve ev sahibine haklı fesih ile tahliye davası açma hakkı tanır.

• 30 Günlük Yazılı İhtar Şartı: Ev sahibi, aidat ödemeyen kiracıya noter kanalıyla yazılı bir ihtarname göndermelidir. İhtarnamede, ödenmeyen aidat borçları net olarak belirtilmeli ve bu borcun ödenmesi için kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir.
• Fesih ve Tahliye Uyarısı: İhtarname metninde "30 gün içinde borç ödenmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı" ihtar edilmelidir.
• Tahliye Davası: İhtarname kiracıya tebliğ edildikten sonra başlayan 30 günlük yasal süreye rağmen kiracı aidat borcunu kapatmazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da yan giderlerin (aidatın) ödenmemesi durumunda tahliye kararı verilmesini hukuka uygun bulmaktadır.

2. Aidat Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi

Ev sahibi, birikmiş aidat borçlarının kiracıdan tahsil edilmesi amacıyla icra müdürlükleri vasıtasıyla ilamsız icra takibi başlatabilir.

• Ödeme Emri ve 7 Günlük Süre: İcra takibi başlatıldığında kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının bu ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz etme veya borcu ödeme hakkı vardır.
• İtiraz Edilmezse: Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve borcu da ödemezse takip kesinleşir ve ev sahibi kiracının maaşına, banka hesaplarına veya evdeki eşyalarına haciz uygulayabilir.
• İtiraz Edilirse: Kiracı borca itiraz ederse takip durur. Bu durumda ev sahibinin takibi devam ettirebilmesi için 6 ay içinde İcra Mahkemesinde "İtirazın Kaldırılması" davası veya 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde "İtirazın İptali" davası açarak alacağını kanıtlaması gerekir.

3. Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi mi Öder?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, apartman/site ortak giderlerinden (aidat) hem kat maliki (ev sahibi) hem de bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracı birlikte (müştereken ve müteselsilen) sorumludur.

• Yönetime Karşı Ev Sahibi Sorumludur: Kiracı aidatı ödemediğinde, apartman veya site yönetimi aidatı yasal olarak ev sahibinden talep edebilir ve hatta ev sahibine icra takibi başlatabilir. Ev sahibinin "ben kiraya verdim, kiracımdan isteyin" deme hakkı yoktur.
• Rücu Etme (Geri İsteme) Hakkı: Apartman yönetimine karşı icra veya icra tehdidiyle karşı karşıya kalan ev sahibi, kiracının ödemediği aidat borcunu önce kendisi yönetime ödemelidir. Ev sahibi ödediği bu aidat tutarlarını, daha sonra rücu ilişkisi kapsamında kiracıya başlatacağı icra takibi veya açacağı dava ile kuruşu kuruşuna kiracıdan tahsil etme hakkına sahiptir.

4. Aidat Ödemeden Kaçan Kiracı Hakkında Ne Yapılır?

Kiracı mülkü boşaltıp anahtarı teslim ederek veya habersizce kaçarak arkasında birikmiş aidat borcu bırakmışsa:

• Ev sahibi, site yönetiminin icra takipleriyle karşılaşmamak adına bu borcu öncelikle kendisi kapatmalıdır.
• Ardından, elindeki ödeme makbuzları ve apartman yönetiminden alacağı borç döküm belgesiyle birlikte, kaçan kiracının güncel mermis (yerleşim yeri) adresine ilamsız icra takibi başlatarak parayı yasal faiziyle geri talep etmelidir.

Özet Süreç ve Haklar Tablosu

Durum

Atılacak Hukuki Adım

Yasal Süreler

Sonuç

Aidatın ödenmemesi nedeniyle tahliye

Noterden 30 günlük temerrüt ihtarı

İhtardan sonra 30 günbekleme süresi

Ödenmezse Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.

Paranın tahsil edilmesi

İlamsız İcra Takibi

Ödeme emrine itiraz için 7 gün

İtiraz edilmezse haciz işlemleri başlatılır.

Yönetimin talebi

Ev sahibinin ödemesi

Derhal

Ev sahibi borcu yönetime öder, sonra kiracıya icra açar.

Dava Öncesi

Zorunlu Arabuluculuk

3 - 4 Hafta

Dava şartıdır, arabulucuya gitmeden tahliye davası açılamaz.

Sonuç

Kira ilişkisinde aidat ödemelerini aksatmak, kiracının sözleşmeyi esaslı ihlali anlamına gelir. Ev sahibinin haklıyken haksız konuma düşmemesi için öncelikle yönetime olan aidat borcunu kapatması, ardından kiracıya karşı noter ihtarnamesi, icra takipleri ve zorunlu arabuluculuk süreçlerini yasal süreleri milimetrik olarak hesaplayarak yürütmesi gerekir. Usulüne uygun yapılmayan bildirimler ve süre hataları dava hakkının kaybına yol açar.

Aidat ödemeyen kiracınızın tahliye sürecini başlatmak, birikmiş borçları icra yoluyla tahsil etmek ve hukuki adımları hatasız atmak için alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.