Gayrimenkul kiralamalarında en çok düşülen hukuki hatalardan biri, 1 yıllık kira sözleşmesinin süresi dolduğunda ev sahibinin kiracıyı doğrudan evden çıkarabileceği düşüncesidir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kiracıyı koruma amacıyla getirilen emredici hükümler uyarınca; 1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde ev sahibi, sadece "sözleşme süresi doldu" gerekçesiyle kiracıyı evden çıkaramaz.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Hukuken Ne Olur? (TBK m. 347)
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, belirli süreli (örneğin 1 yıllık) konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme süresinin dolması durumunda sistem şu şekilde işler:
- Sözleşmenin Otomatik Uzaması: Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılır.
- Ev Sahibinin Süreyle Sınırlı Fesih Yasağı: Ev sahibi, sözleşmedeki 1 yıllık sürenin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez.
- 10 Yıllık İstisna: Sözleşmenin otomatik olarak birer yıl uzayarak 10 uzama yılını (yani toplamda 11 yılı) doldurması durumunda ev sahibi, bu süreden sonraki her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname çekerek sözleşme sonunda gerekçe göstermeksizin tahliye davası açabilir.
1 Yıllık Kiracı Hangi Şartlarda Çıkarılabilir?
Ev sahibi, 1 yıllık sözleşme bittiğinde kiracıyı doğrudan çıkaramaz; ancak TBK’da düzenlenen yasal tahliye nedenlerinden biri mevcutsa, 1 yılın sonunda veya kira yılı içinde yasal yollara başvurarak kiracıyı tahliye edebilir:
1. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı
1 yıllık kiracıyı çıkarmanın en kesin ve sağlıklı yolu, kiracının kendi hür iradesiyle imzaladığı bir tahliye taahhütnamesine sahip olmaktır.
- Şartları: Taahhütname mutlaka yazılı olmalı ve kira sözleşmesi imzalandıktan (yani mülk teslim edildikten) sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır.
- Tahliye Süreci: Taahhütnamedeki tahliye tarihi geldiğinde, ev sahibi 1 ay içinde tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
2. Ev Sahibinin veya Yakınlarının İhtiyacı (TBK m. 350)
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya bakmakla yükümlü olduğu kardeşlerinin konut ihtiyacı doğmuşsa tahliye talep edilebilir.
- Tahliye Süreci: 1 yıllık sözleşme süresi biter bitmez, takip eden 1 ay içinde Asliye Hukuk (Sulh Hukuk) Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır.
3. Esaslı Tadilat, Tamirat veya Yeniden İnşa
Taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması, kentsel dönüşüme girmesi veya esaslı bir imar/tadilat sürecine sokulması durumunda, tamirat esnasında içeride yaşamanın fiziken imkansız olduğu kanıtlanırsa 1 yıllık sözleşme sonunda tahliye istenebilir.
4. Kiranın Zamanında ve Tam Ödenmemesi (Temerrüt ve İki Haklı İhtar)
- 30 Günlük İhtar: Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi ihtar çekerek borcun ödenmesi için en az 30 gün süre verir. Kiracı 30 gün içinde borcu kapatmazsa tahliye davası açılabilir.
- İki Haklı İhtar: Aynı kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira ödenmediği için iki ayrı haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açılabilir.
5. Kiracının Aynı İlçe Sınırlarında Başka Evinin Olması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli, boş bir konutunun bulunması halinde, ev sahibi 1 yıllık sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Özet Süreç ve Karar Tablosu
|
Durum |
Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? |
Uygulanacak Hukuki Yol / Süre |
|---|---|---|
|
Sırf 1 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi |
HAYIR |
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece kural olarak bir yıl uzar. |
|
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa |
EVET |
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. |
|
Ev sahibinin konut ihtiyacı varsa |
EVET |
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. |
|
Kiracı kirayı ödemiyorsa |
EVET |
İcra yoluyla tahliyede konut ve çatılı işyeri kiraları için kiracıya 30 gün ödeme süresi verilir. Süresinde ödeme yapılmazsa diğer yasal koşulların da gerçekleşmesiyle tahliye istenebilir. |
Önemli Hukuki Not: Tahliye hakkının doğması, tek başına kiracının doğrudan çıkarılabileceği anlamına gelmez. İlgili yasal şartların yerine getirilmesi ve gerektiğinde icra veya mahkeme yoluna başvurulması gerekir. Özellikle tahliye taahhüdünün geçerliliği, ihtiyaç nedeniyle tahliye koşulları ve kira borcuna ilişkin usul kuralları somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Fesih ve Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Şartı
Eğer yasal tahliye nedenlerinden biri mevcutsa ve ev sahibi dava açma aşamasına gelmişse, doğrudan mahkemeye başvurulamaz. 7445 sayılı Kanun kapsamında yapılan yasal düzenleme uyarınca, tüm kira ve tahliye uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa tahliye davası açılabilir.
Sonuç
1 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi, mülk sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez; kira ilişkisi kanun gereği otomatik olarak uzar. Tahliye işlemleri ancak kanunda sınırlı sayıda sayılan haklı tahliye sebeplerinin (ihtiyaç, taahhütname, temerrüt vb.) varlığı halinde, yasal sürelerin ve arabuluculuk aşamalarının titizlikle yürütülmesi ile mümkündür. Yapılacak en ufak usul hatası davanın reddine ve ciddi zaman kayıplarına yol açar.
1 yıllık kira sözleşmesi biten kiracınıza karşı yasal süreçleri işletmek, tahliye nedenlerini doğru belirlemek ve arabuluculuk başvurusu yapmak için alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki danışmanlık almanız önemle tavsiye edilir.
Yazar: Demirci Hukuk Ekibi
Tüm Yayınlar