1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Gayrimenkul hukukunda ve uygulamada en çok merak edilen sorulardan biri, 1 yıllık olarak düzenlenen kira sözleşmelerinin süresi bittiğinde ev sahibinin kiracıyı doğrudan evden çıkarma hakkına sahip…

Gayrimenkul hukukunda ve uygulamada en çok merak edilen sorulardan biri, 1 yıllık olarak düzenlenen kira sözleşmelerinin süresi bittiğinde ev sahibinin kiracıyı doğrudan evden çıkarma hakkına sahip olup olmadığıdır. Bu sorunun yasal ve kesin cevabı hayırdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesi uyarınca; mülk sahibi, sırf sözleşme süresinin (1 yılın) dolmuş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez ve kiracının tahliyesini talep edebilir.

1 Yıllık Sözleşme Bitince Yasal Süreç Nasıl İşler?

Kanun koyucu, kiracının barınma hakkını güvence altına almak amacıyla belirli süreli kira sözleşmelerinin bitiminde otomatik yenileme mekanizması öngörmüştür:

• Otomatik Uzama (1 Yıl): 1 yıllık sözleşme süresi dolduğunda, kiracı aksine bir bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla ve yasal zam oranında (TÜFE sınırıyla) otomatik olarak 1 yıl uzamış sayılır.
• Fesih Hakkı Sadece Kiracıdadır: Sözleşmeyi sürenin bitiminde tek taraflı feshetme yetkisi sadece kiracıya tanınmıştır. Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine noterden veya yazılı olarak bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir ve dönem sonunda mülkü boşaltabilir. Ev sahibinin ise sürenin bitimine dayanarak fesih hakkı yoktur.
• On (10) Yıllık İstisna (Uzama Dönemi): Ev sahibinin sözleşme süresine dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, 1 yıllık ilk sözleşme bittikten sonra başlayan 10 yıllık otomatik uzama süresinin (toplamda 11 yılın) dolması gerekir. 11 yıl dolduktan sonra ev sahibi, hiçbir gerekçe göstermeksizin, yeni dönem bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekerek kiracıyı dönem sonunda çıkarabilir.

1 Yıllık Sözleşme Bitiminde Kiracı Hangi Durumlarda Çıkarılabilir?

Sırf 1 yılın dolması ev sahibine tahliye hakkı vermese de, Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan özel ve haklı tahliye nedenlerinin somut olayda bulunması durumunda, ev sahibi 1 yıllık sözleşme bittiğinde (veya dava türüne göre sözleşme süresi içinde) kiracıyı tahliye edebilir:

1. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı ()

Kiracı, eve yerleştikten sonra (sözleşme tarihiyle aynı gün olmamak kaydıyla) ileri bir tarihte mülkü boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermişse; taahhüt edilen tarih geldiğinde ev sahibi 1 ay içinde icra takibi başlatarak veya tahliye davası açarak 1 yıllık kiracıyı çıkarabilir.

2. Ev Sahibinin veya Yakınlarının Konut İhtiyacı ()

Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya bakmakla yükümlü olduğu kardeşlerinin konuta gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı doğmuşsa; 1 yıllık sözleşme süresinin bitimiyle birlikte 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

3. Kiranın veya Aidatın Zamanında Ödenmemesi (Temerrüt - )

Kiracı, 1 yıllık sözleşme dönemi içinde kirayı veya site/apartman aidatını ödemezse; ev sahibi noterden ihtar çekerek en az 30 gün süre verir. Kiracı bu 30 günde borcu kapatmazsa ev sahibi tahliye davası açma hakkı kazanır. Ayrıca aynı kira yılı içinde iki farklı ayın kirası geciktirilip iki haklı ihtar çekilmişse, dönem sonunda tahliye davası açılabilir.

4. Esaslı İmar, Tadilat ve Yeniden İnşa Durumu ()

Taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması veya içinde barınmayı imkansız kılacak derecede esaslı, büyük bir tadilat/tamirat planlanıyorsa; 1 yıllık sözleşme süresinin bitimiyle birlikte tahliye davası açılabilir.

Özet Süreç Takvimi

Durum

Ev Sahibinin Fesih / Dava Hakkı Var mı?

İzlenecek Yasal Yol

Sırf 1 yıllık sürenin dolması

HAYIR

Sözleşme yasal olarak kendiliğinden 1 yıl uzar.

Gereksinim / İhtiyaç Mevcutsa

EVET

Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı.

Tahliye Taahhüdü Varsa

EVET

Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde takip/dava açılmalı.

Kira Ödenmiyorsa (Temerrüt)

EVET

Noterden 30 günlük ihtar çekilmeli, ödenmezse dava açılmalı.

Süreç Öncesi Zorunlu Aşama: Arabuluculuk Şartı

01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren yasal düzenleme uyarınca; yukarıda sayılan haklı nedenlerden (ihtiyaç, taahhütname, temerrüt vb.) biri mevcut olsa ve ev sahibi tahliye davası açmak istese dahi, mahkemeye gitmeden önce adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk aşamasında taraflar uzlaşamazsa düzenlenen "Anlaşamama Son Tutanağı" ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.

Sonuç

1 yıllık kira sözleşmesinin bitmesi, ev sahibine kiracıyı tek başına çıkarma yetkisi tanımaz. Sözleşmenin sona erdirilebilmesi için kanunun aradığı diğer özel haklı gerekçelerin (taahhüt, ihtiyaç, borç ödememe) varlığı ve bu gerekçelere ait yasal süre sınırlarının günü gününe takip edilmesi şarttır. Yapılacak usul veya süre hataları, haklıyken haksız konuma düşmenize ve tahliye sürecinin yıllarca uzamasına yol açabilir.

1 yıllık sözleşmesi biten kiracınıza karşı yasal haklarınızı doğru tespit etmek, usulüne uygun ihtarname kurgulamak ve arabuluculuk/dava aşamalarını yürütmek adına uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.