Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Engellenir? ("Hissemi Satmak İstemiyorum")

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınmazda, ortaklar arasındaki uyuşmazlıkları çözmek amacıyla açılan davaya ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası denir. Ancak her…

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınmazda, ortaklar arasındaki uyuşmazlıkları çözmek amacıyla açılan davaya ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası denir. Ancak her ortak, taşınmazın satılmasını veya ortaklığın o an bitirilmesini istemeyebilir.

Hissedarlar arasında sıklıkla dile getirilen "Hissemi satmak istemiyorum, bu davayı nasıl durdurabilirim?" sorusunun yasal mevzuatımızda somut karşılıkları mevcuttur. İzale-i şuyu davasını engellemek, ertelemek veya davanın gidişatını hissedar lehine değiştirmek belirli hukuki şartların varlığına bağlıdır.

Bu rehberimizde, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve ilgili özel kanunlar çerçevesinde izale-i şuyu davasını engelleme yollarını ve haklarınızı nasıl koruyacağınızı detaylarıyla inceliyoruz.

1. İzale-i Şuyu Davasını Engelleme Yolları Nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davası, kanundan doğan haklar veya tarafların kendi aralarında akdettiği sözleşmeler yoluyla engellenebilmektedir. Mahkeme sürecinde savunma (cevap) dilekçesiyle ileri sürülebilecek temel engelleme gerekçeleri şunlardır:

2. Sözleşmesel Engeller: İdame-i Şuyu (Paylaşmama Sözleşmesi)

Paydaşların kendi aralarında anlaşarak ortaklığı devam ettirme yönünde irade göstermeleri mümkündür. Hukukumuzda buna idame-i şuyu sözleşmesi (paylaşmayı isteme hakkının sınırlandırılması) adı verilir.

İdame-i Şuyu Sözleşmesinin Şartları ve Tapuya Şerhi

• Süre Sınırı: TMK m. 698 uyarınca, paylaşmayı isteme hakkı en fazla 10 yıllık bir süre için sınırlandırılabilir. Bu sözleşme yapıldığı takdirde, 10 yıl boyunca hiçbir paydaş izale-i şuyu davası açamaz.
• Oybirliği ve Şekil Şartı: Sözleşmenin geçerli olabilmesi için tüm paydaşların katılımıyla ve taşınmazlar için noterde resmi şekilde yapılması zorunludur. Sözleşmeye katılmayan tek bir paydaş bile varsa sözleşme geçersiz olur.
• Üçüncü Kişilere Karşı Koruma (Tapu Şerhi): İdame-i şuyu sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunlu değildir ancak şiddetle tavsiye edilir. Şerh verilmediği takdirde, paydaşlardan biri hissesini üçüncü bir kişiye satarsa, yeni ortak bu sözleşmeyle bağlı olmaz ve dava açabilir. Tapuya şerh verilmesi durumunda ise sözleşme yeni alıcıyı da bağlar ve dava engellenir.

3. Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması

Ortaklığa konu olan malın niteliği gereği sürekli bir amaca hizmet etmesi durumunda, ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Malın sürekli bir amaca özgülenip özgülenmediğini takdir edecek makam mahkemedir.

Yargıtay kararlarında bu duruma verilen en belirgin örnekler şunlardır:

• Sözleşmesel Taahhütler: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya satış vaadi sözleşmesine konu edilmiş taşınmazlar sürekli amaca özgülenmiş sayılır ve davanın reddi gerekir (Yargıtay 14. HD, E. 2016/6568, K. 2019/5613).
• Aile Konutu Şerhi: Taşınmaz üzerinde aktif bir aile konutu şerhi bulunuyorsa, bu konutun paylaştırılması dürüstlük kuralına aykırı bulunarak dava engellenebilir (Yargıtay 6. HD, E. 2010/13865, K. 2010/4406).

4. Paylaşmanın Uygun Olmayan Zamanda İstenmesi

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinin son fıkrasına göre; "Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz." Bu kural, dürüstlük ve hakkın kötüye kullanılması yasağı prensiplerinin (TMK m. 2) bir yansımasıdır.

Uygun Olmayan Zaman Durumuna Örnekler

Eğer paylaşma o an gerçekleştirilirse paydaşlar telafisi imkansız zararlara uğrayacaksa, mahkeme davayı reddeder veya uygun zaman oluşana kadar erteleyebilir.

• İnşaatın Devam Etmesi: Taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat devam ederken izale-i şuyu davası açılması dürüstlük kuralına aykırıdır.
• Ekonomik Kriz ve Aşırı Değer Kaybı: Piyasa koşullarının olağanüstü kötü olduğu ve taşınmazın değerinin fahiş düzeyde düşük olduğu geçici kriz dönemlerinde satış istenmesi uygun olmayan zaman kabul edilebilir.
• Hasat Dönemi: Tarım arazilerinde, hasat döneminin hemen öncesinde ortaklığın giderilmesinin istenmesi halinde, mahkeme hasat sonuna kadar davayı erteleyebilir.

Önemli Not: Uygun olmayan zaman gerekçesiyle davanın reddedilmesi, ortaklığın giderilmesi hakkını tamamen yok etmez. Geçici engel ortadan kalktıktan sonra (örneğin inşaat bittiğinde veya piyasa düzeldiğinde) dava yeniden açılabilir.

5. Kanuni Sınırlamalar ve Diğer Hukuki Engeller

Özel kanunlarda yer alan emredici hükümler, belirli durumlarda izale-i şuyu davasının açılmasını doğrudan engeller.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Engeli

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan ana gayrimenkulün (apartmanın tamamının) ortaklığının giderilmesi istenemez. Ancak binadaki bağımsız bölümler (örneğin miras kalan tek bir daire) için izale-i şuyu davası açılması mümkündür.

Tapu Kaydının Bulunmaması veya İhtilaflı Olması

İzale-i şuyu davasına konu edilecek taşınmazın tapuda tescilli olması zorunludur. Tapusuz taşınmazlar için bu dava açılıp yürütülemez. Ayrıca taşınmazın mülkiyetine ilişkin halihazırda devam eden bir tapu iptal ve tescil davası varsa, izale-i şuyu mahkemesi bu davayı bekletici mesele yapmak zorundadır.

Gecekondu Kanunu (775 Sayılı Kanun) Kısıtlaması

Belediyeler tarafından yoksul veya dar gelirli vatandaşlara tahsis edilen arsalar ve gecekondular üzerinde, tahsis tarihinden itibaren 10 yıl boyunca hiçbir şekilde izale-i şuyu davası açılamaz ve pay devri yapılamaz.

Kamulaştırma Kanunu Engeli

Kamu yararı kararı alınarak kamulaştırma sürecine girmiş bir taşınmaz, tapuda henüz idare adına tescil edilmemiş olsa bile fiilen idarenin mülkü kabul edilir. Bu nedenle kamulaştırılan taşınmazlarda izale-i şuyu davası görülemez (Yargıtay 14. HD, E. 2016/14169, K. 2020/2466).

6. Miras Hukukundan Kaynaklanan Engelleme Yolları

Miras ortaklığında mirasçıların terekedeki malları koruması ve paylaşımı denetlemesi için özel koruma mekanizmaları öngörülmüştür.

Miras Taksim Sözleşmesi

Mirasçılar, miras bırakanın vefatından sonra terekedeki malların nasıl paylaşılacağını gösteren yazılı bir miras taksim sözleşmesi (TMK m. 676) imzalayabilirler. Geçerli bir taksim sözleşmesi varken mirasçılardan birinin izale-i şuyu davası açması durumunda, diğer mirasçılar bu sözleşmeyi mahkemeye sunarak davanın reddedilmesini sağlayabilirler.

Mirasbırakanın Ortaklığı Giderme Yasağı

Mirasbırakan (muris), vasiyetname ile belirli taşınmazların belirli bir süre boyunca mirasçılar tarafından satılmamasını veya paylaşılmamasını vasiyet edebilir. Bu durumda, tüm mirasçıların oybirliğiyle rıza göstermesi haricinde ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.

7. "Hissemi Satmak İstemiyorum" Diyen Hissedar Ne Yapmalıdır?

Eğer yukarıda sayılan hukuki engelleme nedenlerinden hiçbiri somut olayınızda mevcut değilse ve dava açılmışsa, hissenizin rızanız dışında üçüncü kişilere satılmasını önlemek için iki temel strateji uygulayabilirsiniz:

A) Aynen Taksim (Fiilen Bölüşme) Talep Etmek

Mahkeme, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermeden önce öncelikle aynen taksim imkanını araştırmak zorundadır. Taşınmazın ortaklar arasında payları oranında bölünmesi işlemine aynen taksim denir.

Aynen Taksimin Şartları:

• Fiili Uygunluk: Taşınmazın bölünmeye müsait olması gerekir. Örneğin bir apartman dairesi fiilen bölünemezken, geniş bir arazi bölünebilir.
• Değer Kaybı Yaşanmaması: Bölünme sonucunda taşınmazın toplam değerinde fahiş bir düşüş yaşanmamalıdır.
• Tarım Arazileri Sınırı: 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu uyarınca; mutlak tarım arazilerinde 20 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar, örtü altı tarım alanlarında ise 3 dekarın altına düşecek şekilde bölüşme (aynen taksim) yapılamaz.
• İmar Mevzuatı: Bölünme işleminin belediye imar planlarına ve mevzuatına aykırı olmaması gerekir.

Denkleştirme (İvaz İlavesi): Aynen taksim yapılırken paylar tam olarak eşit bölünemezse, mahkeme eksik kalan payın değerini diğer paydaşın para olarak ödemesine (ivaz ilavesiyle denkleştirme) karar vererek mülkiyeti korur.

B) Satışın Sadece Ortaklar Arasında Yapılmasını Talep Etmek

Aynen taksim mümkün değilse ve taşınmazın satışı kaçınılmazsa, dışarıdan yabancı bir kişinin ihaleye girmesini önlemek için satışın sadece hissedarlar arasında kapalı artırma usulüyle yapılmasını talep edebilirsiniz. Ancak bunun için tüm ortakların oybirliği ile onay vermesi şarttır. Ortaklardan biri dahi dışarıya açık satış isterse, ihale herkese açık yapılır.

Sıkça Sorulan Sorular

İzale-i şuyu davası ne kadar sürede engellenebilir?

Eğer davanın açıldığı zaman "uygun olmayan zaman" ise veya aktif bir "idame-i şuyu sözleşmesi" varsa, davanın ilk aşamalarında sunulacak cevap dilekçesiyle dava reddedilir veya ertelenir.

Tek bir hissedar satışı engelleyebilir mi?

Tek bir hissedar idame-i şuyu sözleşmesi, aile konutu şerhi veya uygun olmayan zaman gibi hukuki sebepleri ispatlayarak satışı engelleyebilir. Ancak hiçbir hukuki sebep yokken sadece "satmak istemiyorum" demek satışı engellemeye yetmez; mahkeme yasal şartlar oluştuğunda satış kararı verir.

Tapusuz taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılırsa ne olur?

Mahkeme tapu kaydı bulunmayan taşınmazın satışı yönünde karar veremez. Tapu tescil davası açılması için süre verilir veya dava usulden reddedilir.

Sonuç

İzale-i şuyu davasını engellemek, hissesini korumak isteyen paydaşlar için haklı ve yasal bir taleptir. Ancak bu engellemenin sağlanabilmesi için idame-i şuyu sözleşmeleri, imar engelleri, uygun olmayan zaman iddiaları veya aynen taksim gibi teknik hukuki süreçlerin mahkemede doğru usulle ileri sürülmesi gerekir. Süreçlerin yanlış yönetilmesi hak kayıplarına ve taşınmazın değerinin altında satılmasına yol açabileceğinden, uzman bir gayrimenkul avukatının hukuki desteğinden faydalanmanız önem arz etmektedir.