Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Rehberi

Türkiye’deki ekonomik gelişmeler ve enflasyonist baskılar, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki kira bedelinin tespiti, uyarlanması ve tahliye talepli ihtilafları fahiş oranda artırmıştır. Bu…

Türkiye’deki ekonomik gelişmeler ve enflasyonist baskılar, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki kira bedelinin tespiti, uyarlanması ve tahliye talepli ihtilafları fahiş oranda artırmıştır. Bu yoğunluğu azaltmak ve uyuşmazlıkları mahkeme kapılarına taşımadan hızlıca çözüme kavuşturmak amacıyla, 01 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çok büyük bir kısmı için Dava Şartı (Zorunlu) Arabuluculuk sistemi getirilmiştir.

Bu yasal zorunluluk gereği, kapsama giren kira ihtilaflarında arabuluculuk süreci tüketilmeden doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açılması hukuken imkansızdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar, mahkeme tarafından esasa girilmeksizin "dava şartı yokluğu" gerekçesiyle usulden reddedilir.

1. Zorunlu Arabuluculuk Kapsamındaki Kira Uyuşmazlıkları

Tarafların üzerinde serbestçe sulh olabileceği, kira sözleşmesinin özünden veya feshinden kaynaklanan neredeyse tüm ihtilaflar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır:

• Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlanması Davaları: 5 yıllık sürenin dolmasıyla açılan kira tespit davaları ile olağanüstü değişen şartlar nedeniyle açılan kira uyarlama davaları,
• Sözleşmeye Aykırılık ve Tahliye Davaları: Kiracının temerrüdü (kira ödememesi), ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye veya iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davaları,
• Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İhtilaflar: Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılacak tahliye davaları,
• Alt Kira ve Devir İlişkileri: Taşınmazın kiracı tarafından üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi (alt kira) veya kira ilişkisinin devrinden doğan uyuşmazlıklar,
• Kira sözleşmesinin feshinden sonra depozito iadesi veya taşınmaza verilen zararın (hor kullanma tazminatı) tahsili istemli alacak davaları.

İstisna: Doğrudan İcra Yoluna Başvurulabilen Haller (Arabuluculuk Zorunlu Olmayanlar)

İmar Kanunu veya kamu düzenini ilgilendiren istisnalar saklı kalmak kaydıyla, İcra ve İflas Kanunu (İİK) uyarınca yapılan ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri (Örn: Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle Örnek No: 13 tahliye takibivle Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı Örnek No: 14 tahliye takibi) için doğrudan icra dairesine başvurulabilir; icra aşamasında arabuluculuk aranmaz. Ancak bu takiplere kiracı tarafından itiraz edilir ve mülk sahibi mahkemede "Tahliye Davası" açmak isterse, dava aşamasından önce yine arabuluculuk süreci işletilmelidir.

2. Kira Arabuluculuk Süreci ve Katı Yasal Süreler

Kira uyuşmazlıklarında zamanaşımının ve kiralama takvimlerinin sarkmaması adına arabuluculuk süreci çok sıkı sürelere bağlanmıştır:

[Büroya Başvuru] ➔ [Arabulucu Görevlendirilmesi] ➔ ➔ (Yasal Süre: 3 + 1 Hafta) ➔ ➔ [İlk Oturum] ➔ [Son Tutanak]

• Yasal Sürat (): Arabulucu, adliye bürosu tarafından görevlendirildiği tarihten itibaren uyuşmazlığı 3 hafta içinde sonuçlandırmakla yükümlüdür. Zorunlu ve teknik gecikmelerin varlığı halinde arabulucu bu süreyi en fazla 1 hafta daha uzatabilir. Süreç toplamda 4 hafta içinde neticelenmelidir.
• Sürelerin Durması: Arabuluculuk bürosuna resmi başvurunun yapıldığı gün, o kira ihtilafına dair yasal zamanaşımı ve hak düşürücü süreler tamamen durur. Anlaşamama hali kesinleşip "Son Tutanak" imzalandığı an süreler kaldığı yerden işlemeye devam eder.
• Mazeretsiz Katılmamanın Ağır Yaptırımı: Haklı bir yasal mazereti olmaksızın arabuluculuk ilk oturumuna katılmayan taraf; ileride açılacak davada tamamen haklı çıksa bile tüm mahkeme masraflarından, keşif ve bilirkişi harçlarından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez.

3. Sürecin Sonuçlanması: Anlaşma ve İcra Edilebilirlik

Görüşmelerin sonunda arabulucu tarafından tarafların iradelerini bağlayan resmi bir Son Tutanak düzenlenir:

A. Anlaşma Sağlanması Halinde (Kesin Hüküm)

Taraflar yeni kira bedeli, tahliye tarihi veya borç taksitlendirmesi üzerinde tam mutabakat sağlarsa bir anlaşma belgesi imzalanır. Arabuluculuk masasında uzlaşılan ve imza altına alınan hususlar hakkında tarafların aynı iddiayla bir daha mahkemede dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar.

• İcra Kabiliyeti: Tutanağa bağlanan taahhütlere (Örn: Kiracının evi belli bir tarihte tahliye edeceğine dair söz vermesi) uyulmazsa; mülk sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nden "İcra Edilebilirlik Şerhi" alarak veya tutanağı noterde imzalatarak, mahkeme kararı (ilam) gibi doğrudan İlamlı İcra takibiyle tahliyeyi veya alacak tahsilini gerçekleştirebilir.

B. Anlaşma Sağlanması Halinde (Dava Aşaması)

Müzakereler olumsuz neticelenirse "Anlaşamama Son Tutanağı" imzalanır. Davacı, bu son tutanağın aslını veya onaylı suretini dava dilekçesine ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye veya kira tespit davasını açabilir.

Güncel Hukuki Tarifeye Göre Arabuluculuk Ücret Esasları

Görüşme ve Anlaşma Durumu

Ücret Sorumluluğu

Ücretin Tahsil Esası

Görüşme Sonucu Uzlaşma/Anlaşma Sağlanması

Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak (%50 - %50) ödenir.

Anlaşılan miktar veya kira bedeli üzerinden nispi/maktu tarifeye göre hesaplanır.

Anlaşamama Durumu (süren toplantı)

Adalet Bakanlığı bütçesinden(Devlet tarafından) arabulucuya ödenir.

Davacı mahkemede dava açarsa, bu ücret yargılama gideri olarak haksız çıkan taraftan tahsil edilir.

Anlaşamama Durumu (süren toplantı)

Görüşülen saat miktarına ve taraf sayısına göre taraflarca ödenir.

Adalet Bakanlığı'nın belirlediği saatlik asgari maktu tarifeye tabidir.

İlk Oturuma Mazeretsiz Katılmama

Toplantıya gelmeyerek süreci kilitleyen ve anlaşamamaya sebebiyet veren tarafça ödenir.

Bakanlıkça ödenen ücret, ilerideki dava sürecinde doğrudan bu tarafa fatura edilir.

Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, basit bir idari basamak veya formalite imzası değildir; imzalandığı an tarafları mahkeme ilamı derecesinde bağlayan, gelecekte dava açma haklarını kısıtlayan ya da doğrudan tahliye yolu açan kurucu hukuki bir süreçtir. Müzakere masasında kira artış oranlarının hatalı hesaplanması veya tahliye taahhütlerinin yasal kelime kalıplarına uygun kurgulanamaması, telafisi imkansız fahiş maddi ve mülkiyet kayıplarına yol açar.

Kira bedellerinizi yasal güvence sınırlarında revize etmek, tahliye süreçlerini hukuka tam uyumlu ve en hızlı şekilde neticelendirmek adına, arabuluculuk başvuru aşamasından son tutanak imzalanana kadar tüm sürecin uzman bir kira hukuku ve gayrimenkul avukatından profesyonel hukuki destek alınarak yürütülmesi önemle tavsiye edilir.